Трейд-ин квартир: что это такое, как работает и в чем преимущества?
Услуга трейд-ин (trade-in) — обмен старой квартиры на новую с доплатой — стала по-настоящему востребованной после изменения условий ипотечного кредитования. И сегодня число таких сделок остается стабильно высоким. Как правило, застройщик выкупает «вторичку» и впоследствии продает либо обращается в партнерское агентство недвижимости, специалисты которого находят покупателя на эту квартиру. Деньги от продажи идут в счет покупки квартиры в новостройке, а разницу покупатель доплачивает из собственных средств или оформляет ипотеку. О плюсах и минусах такого обмена, а также о работе данной схемы — в материале MIR24.TV.
«Услуга trade-in является одним из приемов, который используют застройщики для увеличения количества продаж. Говоря проще, это один из способов продавать квартиры в новостройках. Он оправдан тем, что люди улучшают свои условия. А улучшение условий, разумеется, предполагает продажу жилья с целью покупки нового. По сути trade-in — это замена одной квартиры на другую».
Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и ЛО Валерий Виноградов в разговоре с MIR24.TV подчеркнул, что на сегодняшний день воспользоваться услугой trade-in можно тремя способами, которые включают в себя прямой обмен, сделку купли-продажи и обмен старой квартиры на жилплощадь с доплатой. В абсолютном большинстве случаев последний вариант применяется на первичном рынке у застройщика.
«При прямом обмене очень сложно найти человека, которому понравится именно ваша квартира, а вам, соответственно, его жилплощадь. Также сложность в этом случае обусловлена необходимостью доплаты с той или с другой стороны, что затягивает время: стороны должны договариваться. При самом понятном способе — сделке купли-продажи — вы продаете свою квартиру и приобретаете новую, доплачивая за улучшение жилищных условий. Третий вариант подразумевает оценку вашей квартиры со стороны застройщика: на эту сумму он производит зачет в стоимость новой квартиры в новостройке. Такой вариант предлагают сегодня многие застройщики».
При этом следует помнить: несмотря на простоту и скорость, услуга trade-in является потерей денег для застройщика. Как правило, такой покупатель не заинтересован в квартирах на «вторичке», а чтобы превратить жилплощадь клиента в финансы, необходимо продать жилплощадь по цене ниже рыночной стоимости. И здесь возможны определенные издержки.
«Продажей квартир на вторичном рынке, как правило, занимаются структуры со стороны застройщика, либо агентства, являющиеся партнерами данного застройщика, — продолжает Виноградов. — При реализации услуги trade-in лучше самому обратиться к профессиональному риелтору, чтобы понимать возможность и финансовые рамки родажи. После того как вы нашли покупателя и получили аванс, если у вас есть понимание, за сколько и в какой срок будет продана квартира, тогда можете спокойно приобретать объект на первичном рынке, используя деньги от продажи своей квартиры на «вторичке».
Однако услуга обмена старой квартиры на новую (с доплатой) оправдана в ряде регионов тем, что их жители в основном улучшают свои условия, а не покупают квартиры с нуля. А сам процесс улучшения жилищных условий предполагает продажу прежнего жилья.
«Весь вопрос в том, что за последние годы разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком неумолимо увеличивается, — говорит Романчева. — Это общероссийская тенденция. Хотя, к примеру, лет 15 назад в Нижегородской области на протяжении долгого времени вторичный рынок жилья был дороже первичного. Потом «первичка» стала обгонять «вторичку», но разница не была огромной. Сегодня, подводя итоги за первый квартал, мы видим, что средняя цена первичного рынка составляет порядка 200 тысяч рублей за квадратный метр, то средняя цена вторичного — находится в районе 160 тысяч рублей. Это, разумеется, значительная разница».
Кстати, затронем один из главных вопросов: можно ли жить в старой квартире, пока строится новая? Конечно, теоретически такая схема возможна: покупатель новостройки подписывает договор на реализацию своей старой квартиры, но живет в ней до окончания строительства новостройки. Потом он освобождает старую квартиру, передает жилплощадь инвестору и переезжает в новую. Однако на практике это реализуемо только на стабильном рынке. Сегодня же рынок недвижимости в России сочетает в себе как позитивные, так и негативные события, которые оказывают влияние на цену жилья.
Итак, к плюсам trade-in эксперты относят:
— Схема позволяет продавать квартиру, снижая ее стоимость постепенно. В таком случае нет срочности, за которую приходится давать больший дисконт;
— Агентство возьмется продавать квартиру в старом фонде (хрущевку в непопулярной локации). Можно отдать в трейд-ин не особо ликвидную жилплощадь;
— Не важна локация: пустить в зачет можно квартиру, находящуюся в другом регионе.
Главные минусы trade-in:
— Главный минус такой схемы заключается в том, что продажу старой квартиры никто не гарантирует. А если ее не удастся продать за оговоренный срок, ДДУ (договор долевого участия) будет расторгнут;
— Большинство застройщиков предлагают квартиры с trade-in дороже, чем покупателям со 100%-ной оплатой. Отметим: несмотря на тот факт, что при trade-in оплата тоже полная, она не является рассрочкой;
— Все-таки придется снизить цену. Во-первых, время ограничено, а во-вторых, квартира может оказаться не слишком ликвидной. При нынешних ставках по ипотеке на «вторичке» быстро продать не самую ликвидную квартиру без снижения цены будет очень сложно.