Двушка, трешка, дом: как безопасно купить недвижимость

Покупка квартиры всегда кажется непростым делом. Тем более, на вторичном рынке. Какие только мрачные истории ни рассказывают риелторы! А попытка разобраться в этом вопросе почти сразу приводит к увязанию в юридических терминах. Что же делать? «МИР 24» узнал об основных мошеннических схемах и о том, как от них уберечься. 

Плюсы и минусы «вторички»

К плюсам вторичного жилья смело можно отнести изобилие предложений и то, что «вторичку» в свободной продаже можно найти в любом удобном для вас районе. 

Такие квартиры расположены в старых районах с развитой инфраструктурой, а не «в чистом поле», как большинство бюджетных новостроек.

«Вторичка» в центре города и в самых престижных районах стоит заметно дешевле, чем новостройки в тех же местах. Но самое главное – квартиру вы получаете сразу, как только закончите оформление сделки. Не надо ждать, когда дом будет достроен и введен в эксплуатацию. 

В противовес всем этим весомым плюсам есть и очевидные минусы. «Вторичка» – это старое жилье, а значит вероятнее всего есть необходимость ремонта. Неизвестно, какие соседи и окружение вас поджидают. Но главное – это риски финансовых потерь! Можно и денег лишиться, и квартиру не получить. 

Риски покупателя

«Как правило, «вторичка» – это недвижимость, у которой сменилось несколько хозяев, – говорит специалист группы компаний «ГИК» Зарина Эсанова. – Поэтому на ней могут быть обременения (например, она может оказаться под залогом или под арестом – прим. ред.). А могут выявиться судебные тяжбы между бывшими жильцами». Наконец, не исключено банальное мошенничество продавца с подделкой документов и информации об объекте недвижимости.

О проблемах, которые могут быть выявлены, рассказала «МИР 24» ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. Вот только некоторые из них.

• Конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после развода.
• Признание продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста или душевных расстройств, алкоголизма или наркомании).
• Возвращение из мест лишения свободы незаконно выписанного из квартиры жильца.
• Появление ранее пропавшего без вести лица, пропсанного в квартире.
• Выписка из квартиры несовершеннолетних детей без согласия органов опеки и попечительства. 
• Может выясниться, что продавец задолжал за капитальный ремонт, и покупатель обнаружит, что теперь он должен изрядную сумму.

А еще, как рассказал «МИР 24» адвокат Анатолий Панфилов, дополнительно может выявиться: 

• Наличие незаконной перепланировки
• Заниженная стоимость по предыдущим сделкам
• Отсутствие согласия на сделку лиц, которые должны давать такое согласие
• Наличие несовершеннолетних собственников
• Привлечение маткапитала при покупке квартиры прежними собственниками
• Оспаривание завещания.

И это только часть возможных трудностей без учета откровенно мошеннических схем, которых миллион. 

Мошеннические схемы

Вот что рассказал заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. «Бывали случаи, когда продажей квартиры решали заняться арендаторы и подделывали документы. Были прецеденты с измененным адресом дома или квартиры. Самый простой вариант – когда жильцам показывали квартиру на высоком этаже, но по документам продается квартира на первом. При покупке жилых домов есть риск приобрести объекты, выстроенные на оформленной с ошибками земле, или на участке, который относится к сельскохозяйственным землям, природоохранным территориям. А в Подмосковье существуют несколько объектов, построенных в зоне отчуждения газопроводов».

По словам руководителя консалтингового бюро «КРАСС Практик» Антона Гусева, один из последних «трендов» – мошенничество с банкротством продавца или связанных с ним коммерческих организаций. С 2015 года вступил в силу закон, согласно которому, если физическое лицо признается банкротом, то могут быть оспорены его сделки, совершенные в пределах трехлетнего срока до момента подачи заявления о признании гражданина банкротом. То есть вам сперва продают квартиру, а потом отправляются банкротиться!

Как обезопасить себя

Какие документы нужно проверить, чтобы не оказаться и без денег, и без квартиры? И можно ли сделать это самостоятельно? 

«Если покупатель не уверен в своих силах, лучше обратиться за квалифицированной помощью к специалистам, – считает Антон Гусев. – При этом я не рекомендовал бы полагаться только на риелтора. Во-первых, риелтор чаще всего не является юристом, а во-вторых, риелтор заинтересован, в первую очередь, в завершении сделки и получении гонорара, а не в выявлении рисков покупателя. Не стоит надеяться и на нотариуса. Оформляя сделку купли-продажи, нотариус, безусловно, проводит проверку, но ее объем строго ограничен действующими стандартами и методическими рекомендациями. Выходить за рекомендованные границы проверки нотариус не будет».

По словам старшего юрисконсульта компании «Мой Семейный Юрист» Дмитрия Смаковского, кроме паспорта продавца и выписки из ЕГРН, не лишне запросить также справку из психоневрологического и наркологического диспансера о дееспособности продавца (она выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения). Так вы сможете избежать ситуации, когда продавец говорит, что не осознавал своих действий и вообще ничего о сделке не помнит.  

Следует запросить также выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах.

Если от имени продавца действует его представитель по доверенности, необходимо направить запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться интернет-сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата.

«Что должно насторожить при покупке квартиры на вторичном рынке? Конечно же, низкая цена, – говорит аналитик инвестиционной компании «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. – Как правило, квартиру на продажу, с которой «не все чисто», предлагают по цене намного ниже рыночной. Поэтому первая заповедь покупателя на вторичном рынке может звучать так: «Необходимо как следует изучить рынок и ни в коем случае не искать бесплатный сыр в мышеловке».