«Через 50 лет их неизбежно снесут»: московские высотки – жилье будущего или «мусорная» катастрофа?
«Hебоскpебы, небоскpебы, а я маленький такой...» – эту песню, припев которой многие знают наизусть, российский шансонье Вилли Токарев написал в Нью-Йорке, куда эмигрировал еще в 1974 году. За свою жизнь музыкант повидал множество городов и сам довольно большую часть жизни провел высоко над землей – в знаменитой сталинской высотке на Котельнической набережной. В те годы высотные дома у россиян в основном ассоциировались с зарубежными мегаполисами: Нью-Йорком, Лос-Анджелесом, Чикаго, Лондоном, Дубаем. Однако сегодня во многих крупных городах России есть свои «сити» – деловые центры, где сосредоточены головные отделения крупных компаний, банков, валютные рынки, товарные биржи, а также торговые центры и элитные жилые дома.
Множество высотных жилых комплексов каждый год появляется и на окраинах. Это легко проследить на примере Москвы: наибольшим спросом в столице продолжают пользоваться дома, расположенные вблизи станций метро и дорожных развязок. Девелоперы, стремясь снизить издержки и увеличить выручку, чаще всего строят на выкупленных участках высотные жилые комплексы. Многие дома в новых районах (особенно в Новой Москве) достигают 30 и более этажей, и доля квартир, выставляемых на продажу в таких домах, в этом году достигла 21%.
По статистике сейчас доля высотных домов на московском рынке недвижимости составляет 95%, а на малоэтажные объекты (от пяти до девяти этажей) приходится всего 4%. Многие эксперты отмечают, что такое обилие высоток провоцирует транспортный коллапс, так как транспортная инфраструктура попросту не справляется с таким наплывом жителей, большинство из которых пользуются личным автотранспортом.
Какие еще проблемы принесет нам рост этажности, должно ли государство его контролировать (спойлер: да, но это плохо работает) и каким будет город будущего – все это мы узнали у экспертов в сфере недвижимости и градостроительства.
Выше высотки – длиннее пробки?
Районы с большим количеством высотных домов и крупные агломерации небоскребов – так называемые «сити» – прочно вошли в нашу жизнь, и, независимо от того, как мы к ним относимся, это явление уже никуда не исчезнет, считает президент некоммерческого партнерства «Международная академия ипотеки и недвижимости» Ирина Радченко.
«Любителей жить в высотках сейчас в мире приблизительно столько же, сколько любителей жить в своем доме с собственным садиком и так далее. Сейчас сити существуют и в Нью-Йорке, и в Париже, и в Лондоне, и у нас в Москве, в Киеве также собираются строить большой район с небоскребами. То же самое на Востоке: Сингапур – это вообще один сплошной сити, такая же ситуация в Малайзии, в Китае, в Гонконге. Это такое явление, о котором сложно сказать – плохо это или хорошо, оно просто есть. Но в идеале, конечно, [сити] – это такие обособленные зоны для любителей жить в, как их называют, «муравейниках», – говорит она.
Сама Ирина признается: среди исчезающих в облаках высоток она чувствует себя некомфортно. «Я живу в 14-этажном доме, и я считаю, что это предел. Здесь ты здороваешься с соседями, ты их более-менее знаешь, запоминаешь, и вы не мешаете друг другу. Но, конечно, это все очень индивидуально», – говорит Радченко.
Она давно отказалась от личного автомобиля и предпочитает ездить на общественном транспорте или такси, так как в таком крупном городе, как Москва (особенно в центре), передвигаться на машине очень сложно – бесконечные пробки и баснословно дорогие парковки стимулируют жителей отказываться от автомобилей. Впрочем, до уровня Европы нам еще далеко. В этом году российская столица заняла пятое место в рейтинге городов с самыми загруженными дорогами, согласно исследованию голландской компании Tom Tom – впереди нас только Мумбаи, Богота, Лима и Нью-Дели.
Стоит ли винить в образовании этой «транспортной воронки» новые высотные ЖК, которые вырастают тут и там, как грибы после дождя? Эксперт по новостройкам рекламной сети в сфере недвижимости Aurum Realty Георгий Симоновский считает, что да – причина зачастую именно в этом.
Однако коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов с ним не согласен. По его мнению, высотная застройка не является ключевым фактором загруженности дорог в Москве. Гораздо важнее – ярко выраженная централизация столицы как главного субъекта РФ.
Чтобы переломить этот тренд, необходимо развивать региональные центры – тогда людям не придется покидать малую родину в поисках лучшей жизни. Да и сама Москва требует децентрализации: нужно создавать рабочие места и социально-бытовую инфраструктуру в спальных районах города. Это позволит сократить внутреннюю миграцию жителей. Такая работа ведется уже не первый год, поэтому в будущем ситуация должна улучшаться, говорит Татаринов.
«Очевидно, что земли под застройку в Москве становится все меньше и меньше, а ее стоимость очень высока, поэтому любой девелопер стремится выжать максимальную плотность из любого участка. Так проект становится наиболее экономически привлекательным. Надо сказать, что жители тоже получают определенные выгоды от такой застройки: выдающиеся виды из окон, которые открываются с верхних этажей и чуть более чистый воздух. Квартиры на более высоких этажах востребованы, что приводит к росту цены одного квадратного метра в них. Хотя не все покупатели расценивают это как плюс: немалое количество людей принципиально выбирают этажи пониже», – отмечает Иван Татаринов.
Генеральный директор IKON Development Антон Детушев также считает, что высотное строительство не может напрямую влиять на загруженность автомобильных дорог.
Как и его коллеги, он признает: главный плюс высотной застройки для девелопера – возможность более гибкого использования земельного участка, а также обилие вариантов обхода планировочных ограничений за счет небольшого пятна застройки. Кроме того, дома башенного типа (а именно они характерны для высотной застройки) куда более выгодны по коэффициенту выхода полезных площадей, что напрямую влияет на экономику проекта.
«Но есть у высотного строительства и минусы, – отмечает Антон Детушев. – Они почти полностью связаны с более высокой стоимостью инженерных систем, необходимостью использования более дорогого инженерного оборудования, спецификой проектирования и строительно-монтажных работ».
А вот для жителей таких домов здесь как раз кроется большой плюс: они обычно получают в свое распоряжение приватные дворы, где больше места для отдыха, занятий спортом и общения, чем при секционной застройке.
А регуляторы кто?
В большинстве стран существуют четкие правила касательно строительства высотных зданий. Как правило, небоскребы возводят в деловом центре города, но на окраинах вы их почти не встретите. В России строительство, снос и реконструкцию любых сооружений регламентирует специальный документ – Градостроительный кодекс Российской Федерации.
Если говорить конкретно о строительстве высоток в Москве, то здесь действует Постановление Правительства Москвы об отраслевой схеме высотных ограничений застройки на территории города Москвы. Этот документ устанавливает высотное ограничение в городе на отметке 75 м. Однако в отдельных случаях власти делают исключение – если мэрия сочтет, что это допустимо и не повредит облику города, отмечает Иван Татаринов.
Получается, что на практике любой застройщик может договориться с властями и превысить заданный лимит, если будет достаточно убедителен.
С ней согласен и Георгий Симоновский: по его словам, в России отсутствует должное регулирование высотной застройки, и это имеет свои печальные последствия:
И все же (хотя бы на бумаге) наша градостроительная политика достаточно жесткая, и, если ее соблюдать, то застройка должны быть относительно гармоничной – по крайней мере, в идеале, считает генеральный директор компании Citymakers, член Архитектурного совета Москвы Петр Кудрявцев.
«Но здесь нужно понимать, что все еще зависит от качества решений, – отмечает он. – Независимо от того, что строится: таунхаус, жилой дом из пяти этажей или 30-этажная «свечка» – и то, и другое, и третье может быть хорошо спроектировано и плохо спроектировано. Это может быть очень крутая и хорошая архитектура, которая с эстетической точки зрения прекрасно дополнит какой-то район и станет интересным лэндмарком (постройкой, претендующей на статус акцента, доминирующего на прилегающей территории – прим. ред.). А может получиться, конечно, и серая, бессмысленная история. К сожалению, это бывает достаточно часто, но в последнее время я вижу, что многие девелоперы внимательно работают над продуктом, работают над архитектурой, ищут новые возможности по разным типам фасадов. Процесс идет, на самом деле – это же конкуренция! Если вы просто построили «свечку» посередине поля, где нет инфраструктуры, нет благоустройства, неудачная планировка квартиры и транспортная доступность плохая – ее просто никто не купит».
Таунхаусы бок о бок со «свечками»: каким будет город будущего?
Есть люди, которые уже сейчас могут заглянуть на несколько декад вперед и предсказать, какими будут города будущего – это урбанисты. По мнению Петра Кудрявцева, городская среда будет очень разнообразной как в плане плотности, так и в плане высотности застройки. Предпосылки для этого мы наблюдаем уже сегодня.
Я бы сказал, что в течение жизни человек, по идее, должен (если ему позволяют бюджет, возможности и т.д.) жить в разных местах. И если посмотреть на Америку и частично Европу, то, в зависимости от своего возраста, семейного положения и достатка, люди достаточно быстро и активно меняют свое место жительства, то есть там очень высокая мобильность. Причем можно не просто поменять место жительства внутри одного города, но и переехать в другой город, а в Европе – даже в другую страну», – отмечает Кудрявцев.
Сейчас многие девелоперы и урбанисты стараются предлагать нестандартные градостроительные решения. Например – строить таунхаусы в непосредственной близости к высотной жилой застройке.
«На самом деле такой разброс городской среды – это абсолютно нормальная тема, – объясняет Петр Кудрявцев. – С одной стороны, можно предусматривать какие-то уникальные места, где сохранится совсем низкоэтажная застройка, или застройка не выше пяти-шести этажей, или высота тех же самых хрущевок, которые, как это ни удивительно, достаточно органичны для человека, особенно когда они окружены деревьями, и вплоть до сверхвысокой застройки».
Очевидно, что исторический центр Москвы также будет развиваться. Но ценителям архитектуры и исторического наследия не стоит беспокоиться – речь не идет о сносе старинных построек.
«Конечно, речь может идти только о бережном восстановлении, реставрации и так далее (особенно, если это памятники [архитектуры]). Но когда мы говорим про вопросы приспособления памятников, очевидно, что в них могут жить люди. Это может быть жилье, офисы или небольшие гостиницы. И это будет хорошо, потому что у памятников или у исторической застройки будут появляться хозяева», – говорит Кудрявцев.
Подытоживая вышесказанное, стоит отметить, что высотное строительство активно развивается в мегаполисах, но это не означает ухудшения уровня комфорта для жителей. В том же Нью-Йорке высотный Манхеттен граничит с малоэтажным Бруклином. И люди могут выбрать, где им больше нравится жить и работать – в энергетически заряженном центре с бешеным ритмом или почти что за городом в спокойной обстановке, подчеркивает партнер Архитектурного бюро Syntaxis, архитектор и урбанист Александр Стариков.
Высотный девелопмент – это вполне предсказуемый и логически объяснимый вектор развития строительного рынка. Работая в таком формате, необходимо соблюдать баланс и гармонично распределять высотные объемы, принимая во внимание плотность того или иного района. Кроме того, важно создавать и развивать инфраструктуру, модернизировать и усиливать возможности работы общественного транспорта. Впрочем, сейчас это и так поэтапно происходит в Москве», – считает Стариков.
Эксперт отмечает, что подобный опыт не замыкается внутри МКАД, а регионы также постепенно начинают ориентироваться на высотный девелопмент, увеличивая спрос на данный продукт, но не такими темпами и объемами.
«Однако там все еще много площадок, где можно возводить здания в пределах 12 этажей. Немаловажный аспект – финансовая модель. Конечно, построить на одном участке пятиэтажный объект или двадцатиэтажный – совершенно разная маржа. Но тут как раз в игру и вступает законодательный регулятор, ограничивающий подобные проекты. И все же, в перспективе ближайших 50 лет мы все равно придем к общему увеличению высотной застройки, что можно назвать закономерным процессом в рамках современного характера урбанизации», – подытожил архитектор.