Опасно ли покупать квартиру, полученную по наследству, и как себя подстраховать?
На рынке недвижимости бытует предубеждение, что покупать квартиру, полученную собственником по наследству, опасно. Действительно ли это так, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы, работающие на этом рынке.
«На самом деле, если говорить о мошеннических схемах, количество которых, к сожалению, не уменьшилось – покупать любую квартиру на вторичном рынке опасно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – С юридической точки зрения, наследственная квартира не хуже и не лучше остальных, просто проверять ее надо более тщательно. Я бы крайне не рекомендовал проводить такие сделки самостоятельно, потому что проверить без посторонней помощи квартиру, которая продается, например, по договору купли-продажи (ДКП), значительно проще, чем по наследству. И я бы рекомендовал привлекать к этому именно юриста, а не риэлтора. Дело в том, что квалифицированных риэлторов много, но они могут не знать некоторой юридической специфики, которая может стать проблемой для покупателя такой квартиры в дальнейшем».
Завещательный отказ и другие риски
По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:
Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.
Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.
Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц. Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз. Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.
Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика. Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше. Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.
«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко. – Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу. После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет). Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.
Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.
Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.
Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много. Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д. – им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.
Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.
Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре. Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.