«Куплю квартиру с ребенком»: можно ли продавать недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему?

Поиск подходящего жилья – задача нелегкая. Но что делать, если квартира мечты нашлась, но один из собственников –ребенок? Не опасно ли покупать такую квартиру и не может ли сделка быть потом оспорена? Об этом в интервью mir24.tv рассказали юристы.

«Многие покупатели стараются обходить стороной недвижимость, собственником или совладельцем которой являются несовершеннолетние. Это совершенно неоправданно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников. – Покупать такие квартиры не опасно, если соблюсти все необходимые формальности. Но нужно помнить о нескольких вещах: первое – сделка не будет быстрой. В среднем из-за бумажной волокиты весь процесс оформления документов может занять 1,5-2 месяца. Второе – продавец обязательно должен получить разрешение органов опеки на продажу такой недвижимости. Третье – сделка с участием несовершеннолетнего должна быть удостоверена нотариусом».

Как добиться одобрения опеки

По словам партнера юридической компании «МОЖНО» Андрея Шевченко, продавать или менять квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, можно в следующих случаях.

• Если это приведет к выгоде ребенка. Например, нельзя продать однокомнатную квартиру, собственником которой является несовершеннолетний и предоставить ему ½ долю в аналогичной квартире. Это будет считаться ухудшением его положения. Но можно продать эту однокомнатную квартиру и выделить ему ½ долю в трехкомнатной квартире большего метража. Это будет считаться выгодой.
• При перемене места жительства. Например, в случае переезда в другой город или страну.
• В исключительных случаях (например, при необходимости оплаты дорогостоящего лечения), если этого требуют интересы несовершеннолетнего.

Для заключения сделок с участием несовершеннолетнего необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в суде.

Например, московские органы опеки не очень любят сделки, когда столичная квартира, доля в которой принадлежит ребенку, меняется на подмосковную. Если продажа жилья, собственником которого является несовершеннолетний, связана с переездом родителей в другой город или страну, то, как правило, проблем не возникает. Один из критериев, которым руководствуются органы опеки – площадь. Но она не всегда является решающим фактором. Имеет значение район, в котором будет проживать ребенок, близость инфраструктурных объектов, транспортная доступность, состояние жилого помещения и т.д.

Для того, чтобы не возникло проблем с получением одобрения органов опеки, следует заранее, на этапе подбора альтернативного жилья для ребенка, прийти туда и проконсультироваться.

Фото: Shutterstock/FOTODOM

Нотариус вам в помощь, или Когда сделка может быть оспорена

По закону о государственной регистрации недвижимости сделка по продаже жилья, собственником которого является несовершеннолетний, требует нотариального удостоверения. «Если она будет проведена в простой письменной форме, без участия нотариуса, то ее без проблем можно будет признать недействительной», – говорит Петр Гусятников.

Согласно законодательству, несовершеннолетние в возрасте от 0 до 14 лет являются полностью недееспособными и не могут выступать самостоятельной стороной сделки, дети от 14 до 18 лет имеют частичную дееспособность и могут самостоятельно проводить сделки с согласия родителей или законных представителей. Поэтому, в зависимости от возраста ребенка, формулировки в договорах купли-продажи будут отличаться».

Например: «Иванов Иван Иванович, 1986 года рождения, паспорт 45 00 111222, выдан «05» февраля 2011 г. ОУФМС по г. Москве, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. Полетов, д. 7, являющийся законным представителем несовершеннолетнего ребенка Иванова Петра Ивановича, не достигшего 14-летнего возраста, именуемого в дальнейшем «Продавец»…».

Если ребенок старше 14 лет, то в договоре будет указан именно он без ссылки на законного представителя. При этом, в качестве приложения по договору, обязательно должно идти согласие его представителей. Без него такой договор также достаточно легко признать недействительным.

«Если родителей или иных законных представителей двое, они оба должны дать свое согласие на сделку. На юридическом уровне допустимо, что представлять несовершеннолетнего и давать согласие будет, например, только мать, но на практике, отец может добиться расторжения такого договора через суд, мотивируя это тем, что он не давал своего согласия», – говорит Петр Гусятников.

Истица также настаивала на том, что, дав согласие на продажу, орган опеки и попечительства фактически решил вопрос о месте жительства ребенка после расторжения брака. После переезда ребенок проживает с отцом, а вселению истицы во вновь приобретенную квартиру ответчик препятствует. Суды отказали в иске, но Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. В результате иск жены был удовлетворен, а сделка признана недействительной.

Покупатель квартиры мог бы избежать проблем, связанных с признанием договора недействительным, если бы получил письменное согласие обоих родителей.

В качестве обоснования своего решения суд указал следующее: продавец квартиры (мать семейства) сознательно допустила ущемление жилищных прав своих несовершеннолетних детей, зарегистрированных и проживающих в спорном помещении, сделка была совершена без согласия органа опеки и попечительства и не в интересах детей, которые не были обеспечены другим жилым помещением.

Таким образом, истица при приобретении квартиры не получила согласия органов опеки и попечительства, не выяснила материальное и социальное положение семьи, а также место дальнейшего проживания детей, что привело к тому, что она понесла значительные убытки, связанные с арендой жилья и оплатой юридических услуг. Конечно же, суд взыскал с продавца квартиры денежные средства, но учитывая и так тяжелое материальное положение семьи, истица вряд ли их получит.

Аналогичная позиция была высказана и Конституционным Судом РФ. Суд отметил, что родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей и их действия в любом случае не должны приводить к лишению детей жилища.

Фото: Shutterstock/FOTODOM

При чем тут материнский капитал

«С приобретением квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала, стоит быть осторожным, – говорит юрист Петр Гусятников. – Законом предусмотрено, что в такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, в том числе детям, независимо от их количества.

Отдельный случай, когда к продаже предлагается квартира, купленная в ипотеку, кредит по которой еще не выплачен, но при ее приобретении был задействован маткапитал. Как правило, до момента погашения ипотеки родители физически не выделяют доли детям, потому что банки не любят брать в залог такие объекты. Поэтому купить такую квартиру по стандартной схеме, предусмотренной для продажи жилья с непогашенными кредитами, не получится, ведь доли детям будут не выделены на момент продажи.

Единственная возможность в таком случае для родителей – найти деньги на погашение ипотеки, выделить доли детям и только потом продавать квартиру. Такая сделка сложна с финансовой точки зрения и может затянуться во времени на несколько месяцев, ведь после выделения долей необходимо будет получить разрешение органов опеки. Стоит ли говорить, что для покупателя это один из самых неудачных вариантов, поэтому соглашаться на него стоит только если продавец предлагает действительно ощутимый дисконт – более 15%.

Для того, чтобы минимизировать риски при покупке недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний необходимо:

1. получить согласие органов опеки и попечительства на заключение сделки;
2. получить справку из ПФР РФ об использовании/неиспользовании средств материнского капитала;
3. получить письменное согласие обоих родителей на заключение сделки (для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет);
4. снять несовершеннолетнего с регистрационного учета в приобретаемой квартире вместе с родителями.

Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире

«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.

Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.

Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.