Из коммуналки в трехкомнатную квартиру: как происходил квартирный обмен в СССР?
Смотрите 7 октября в 18:45 на телеканале «МИР» художественный фильм «По семейным обстоятельствам». События этой картины развиваются в Москве конца 70-х. Главные герои фильма ищут варианты квартирного обмена. Они встречаются со множеством разных людей и узнают их жизненные истории – трагические, трогательные, а иногда и нелепые. Перед глазами зрителя проходит целая галерея зарисовок о том, как жили и о чем мечтали люди в СССР.
О том, как самом деле совершались сделки с недвижимостью в Советском Союзе и почему деньги могли решить далеко не все – читайте в нашем материале.
«Мы вас уплотняем»: почему люди не были хозяевами в своем доме?
«В советское время просто купить или продать квартиру было нельзя, в большинстве случаев люди жили в них по договорам бесплатного социального найма и пользовались ими в соответствии с правилами, – говорит заведующий кафедрой финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета РФ Александр Цыганов. – Дома принадлежали местным Советам депутатов трудящихся, то есть советской власти. Они могли также относиться к государственным или общественным организациям – это называлось ведомственным жильем. Там селили людей, которые работали в соответствующих ведомствах. И уж совсем нечасто квартира или дом могли принадлежать гражданину на праве личной собственности. Впрочем, и тут права владельца были существенно ограничены».
Особняком стояли кооперативные квартиры. В 1958 году правительство разрешило частные строительные кооперативы. Граждане вступали в кооперативы и совместно строили жилье за свой счет. Это было хорошей альтернативой стоянию в очереди на государственное жилье. Тем более что квартиры в кооперативных домах были разновидностью частной собственности.
«Это уже в более поздние времена человек мог спокойно жить в трехкомнатной квартире, полученной изначально на большую семью, – говорит Александр Цыганов. – Но в СССР выменять, пусть и с доплатой, комнату на отдельную многокомнатную квартиру человек не мог. Ему просто не выписали бы обменный ордер – на основании норм предоставления жилой площади и из-за подозрения в спекулятивном характере обмена (п.8 Инструкции о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 09.01.1967 № 12)».
Но в квартиру можно было прописать новых членов семьи и именно исходя из состава вновь прописывающихся определялось, можно или нельзя дать согласие на обмен.
Путь из комнаты в трехкомнатную квартиру со всеми остановками
К общей площади отношение было спокойнее и этим можно было воспользоваться для улучшения своих жилищных условий или материального положения. Например, из двухкомнатной малогабаритной квартиры с маленькой кухней можно было с доплатой поменяться на такую же по жилой площади, но гораздо более просторную за счет нежилых помещений квартиру: с кладовкой, большой кухней, просторным холлом и раздельным санузлом.
Хороший специалист ценился на вес золота. Его телефон с большими предосторожностями передавался из рук в руки. Тем, кто не мог достать заветный контакт, приходилось искать маклера на «квартирных толкучках». Так назывались определенные точки города, где собирались граждане, нуждающиеся в обмене. В Москве это был Банный переулок, где находилось «Городское бюро по обмену жилплощади», а в Питере – место на канале Грибоедова, рядом с Львиным мостиком.
В фильме «По семейным обстоятельствам» роль подпольного маклера играет Владимир Басов. Его герой всего боится, и поэтому шифруется. На самом деле это были профессиональные посредники, которые совершали очень нужное дело – помогали людям улучшить их жилищные условия. Правда, их деятельность, как и любое посредничество с извлечением выгоды, преследовалась по суровым советским законам – она подпадала под статью о нетрудовых доходах. Некоторых особенно эффективных и востребованных органы правопорядка не трогали, ведь и госслужащим тоже приходилось иногда прибегать к их услугам. Служба службой, а жилищные проблемы у всех одинаковые. К тому же милиция и чиновники получали от деятельности маклеров, которых «не трогали», свой процент. Были и такие, кто «по совместительству» служили внештатными сотрудниками различных силовых структур, следивших за жизнью обеспеченных граждан.
Услуги маклеров стоили дорого. Около 1 тыс. рублей за сложный обмен при средней зарплате служащих в 120-150 рублей в месяц. А те посредники, чья такса была не такой высокой, не работали «до результата».
В итоге Елене повезло. «Нам позвонили по объявлению на столбе, наши квартиры устраивали при условии доплаты с нашей стороны за разницу метров и категорию дома. Кому-то метры, а кому-то деньги. Тогда это были довольно небольшие деньги, не сравнимые с теми, которые платят за недвижимость сегодня. Далее все несложно, цепочка из трех звеньев: все участники обмена с паспортами явились в бюро обмена получить соответствующий документ и идти в свои домоуправления выписываться, затем прописываться по новому адресу», – говорит Елена Земцова.
Права научных сотрудников и другие лазейки
В более сложных случаях, когда обмен был очевидно неравным, приходилось использовать лазейки, оставленные в законодательстве. В этом также помогали маклеры, которые были великими знатоками всех этих нюансов.
Но были нюансы. «Например, при обмене учитывались правила по предоставлению дополнительной жилплощади или комнат для отдельных категорий советских граждан. Так, научные работники, имеющие научную степень или звание (доктор и кандидат наук, доцент, профессор и старший научный сотрудник), и даже аспиранты имели право на дополнительную отдельную комнату, а при ее отсутствии – на дополнительную площадь в размере не менее 20 кв. метров (Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 года «О праве пользования дополнительной жилой площадью»). И в этом случае на возможный спекулятивный характер жилищной сделки закрывали глаза», – говорит Цыганов.
Обмен был сложной, но интересной частью жизни советского общества, которое находило возможность жить и в условиях жестких ограничений. Теперь многое стало проще, существуют альтернативные сделки купли-продажи, где легче оценить жилье, нет необходимости выдерживать нормы проживания, но все равно нужно учесть пожелания нескольких продавцов и покупателей. Поэтому осуждавшееся официально, но востребованное советским обществом мастерство маклеров не пропало, именно они стали первыми риелторами.