Временный запрет на строительство многоэтажек в городах без инфраструктуры: эксперты — о плюсах и минусах инициативы
Законодатели предложили внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, которые устанавливают запрет на строительство до 2030 года многоквартирных домов в населенных пунктах со значимым дефицитом инфраструктуры — более 50%. Речь идет про автомобильные дороги и транспортное сообщение, детские сады, школы, коммунальные сети и прочее. Останутся ли малые города и населенные пункты без многоэтажек? Подробности — в интервью MIR24.TV с экспертами.
Механизм ускоренного развития инфраструктуры
Проблема перегрузки инфраструктуры в быстрорастущих населенных пунктах действительно актуальна. В ряде регионов новые кварталы появляются быстрее, чем дороги, школы, детские сады, поликлиники и инженерные сети. В результате жители получают не комфортную среду, а хронические пробки, переполненные учреждения и перебои с коммунальными услугами.
«Плюсы инициативы — она может остановить практику хаотичной застройки и дать городам «передышку» для наращивания инфраструктуры. Законопроект вводит понятный критерий — дефицит более 50%, что исключает произвольное толкование. Это позволит планировать развитие территории комплексно, а не «лоскутно». Минусы — риск затормозить жилищное строительство в тех местах, где жилье реально востребовано. Есть и обратная сторона: в ряде случаев именно появление новых домов стимулирует приход инвесторов в инфраструктуру. Если запрет будет действовать жестко, некоторые территории могут «законсервироваться» в своем дефиците».
Еще в 2013 году создание объектов социальной инфраструктуры стало для застройщиков обязательным. Однако многие строительные компании проигнорировали нововведение. Артем Багдасарян подтверждает: норма о возведении соцобъектов стала формальностью для многих компаний. На бумаге детский сад или спортплощадка есть, но фактически — либо не построены, либо переданы в эксплуатацию с нарушениями. Проблема в том, что ответственность за невыполнение обязательств часто оказывается слабой и неоперативной, а контроль — точечным.
В новом законопроекте по предлагаемым изменениям процесс выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов будет включать оценку уровня дефицита инфраструктуры в населенном пункте. Эту проверку будет проводить уполномоченный федеральный орган государственной власти. Насколько же эта задача выполнимая?
«Оценка уровня дефицита федеральным органом — задача выполнимая, но требует прозрачной методики, чтобы избежать споров между девелоперами, муниципалитетами и контролерами. Нужно учитывать не только количественные показатели (количество мест в школах или километры дорог), но и качество объектов, их доступность и фактическую нагрузку», — комментирует Артем Багдасарян.
Артем Багдасарян уточняет, что законопроект способен стать инструментом наведения порядка в градостроительной политике при определенных обстоятельствах:
«Это возможно только при условии, что параллельно будет запущен механизм ускоренного развития инфраструктуры. Иначе к 2030 году мы можем получить не только более «сбалансированные» города, но и дефицит доступного жилья там, где спрос на него высок».
Комфорт со знаком плюс
«Предлагаемый законопроект нацелен на повышение комфорта проживания граждан путем регулирования процесса предоставления разрешений на строительство новых жилых комплексов в условиях недостатка необходимой инфраструктуры. Однако реализация проекта требует тщательной проработки механизмов оценки состояния инфраструктуры и методов минимизации негативных последствий замедления строительного сектора».
Положительные моменты законопроекта:
- Предложение о включении в Градостроительный кодекс РФ дефиниции: «дефицит инфраструктуры». Население испытывает недостаток инфраструктуры, если существующая транспортная, жилищно-коммунальная и социальная инфраструктура не удовлетворяет их потребности.
- Стимулирование развития инфраструктуры: за счет временного ограничения на новое строительство появляется стимул для органов государственной власти развивать инфраструктуру (строительство дорог, школ, больниц).
- Повышение контроля со стороны федеральных органов. Возможность независимой оценки уровня инфраструктуры федеральными структурами обеспечивает дополнительный механизм предотвращения злоупотреблений и необдуманных решений местных властей.
Недостатки законопроекта:
- Замедление темпов жилищного строительства: временный мораторий на разрешение строительства может привести к нехватке жилья в быстрорастущих районах и повысить цены на недвижимость.
- Возможность субъективизма: оценка уровня инфраструктуры зависит от мнений экспертов и государственных служащих, что может стать причиной различных трактовок критериев недостаточности инфраструктуры.
- Дополнительная нагрузка на федеральный бюджет: необходимость регулярной оценки инфраструктуры может потребовать увеличения бюджетных затрат на исследования и мониторинг.
Временный запрет на строительство многоэтажных домов является достаточно редким инструментом государственного регулирования в мировой практике, хотя такие случаи встречаются в отдельных странах.
«Обычно подобные меры применяются в ситуациях, связанных с чрезвычайными ситуациями (например, природные катастрофы), резким снижением спроса на жилье или острой необходимостью реконструкции устаревшей инфраструктуры. Например, Япония ввела временные ограничения на строительство высоких зданий в густонаселенных кварталах Токио сразу после землетрясения 2011 года. Правительство хотело убедиться, что здания соответствуют современным стандартам сейсмостойкости, прежде чем разрешать возобновление масштабного строительства. Хотя запрет длился всего около полугода, он позволил пересмотреть правила проектирования и ужесточить требования к строительству высотных сооружений», — сказал Павел Авдеев.
Повышение качества жизни горожан
Инициатива о запрете строительства многоквартирных домов в районах с дефицитом инфраструктуры отражает одну из ключевых проблем российского градостроительства — дисбаланс между темпами возведения жилья и развитием транспортной, социальной и инженерной сети.
«Положительная сторона предлагаемого запрета — стремление на законодательном уровне увязать жилищное строительство с инфраструктурным обеспечением. Это может стимулировать региональные и муниципальные власти заблаговременно планировать развитие территорий, а также повышать качество жизни горожан. Такой подход снизит нагрузку на уже существующие объекты, поможет избежать появления новых «спальных» районов без рабочих мест и социальной среды».
Однако есть и риски:
Во-первых, из-за ограничений может сократиться объем ввода жилья, что особенно чувствительно в регионах с дефицитом квадратных метров и высоким спросом.
Во-вторых, запрет без параллельных мер по развитию инфраструктуры способен фактически «заморозить» отдельные населенные пункты.
В-третьих, возможны трудности в объективной оценке процента дефицита инфраструктуры, ведь без прозрачной методики определения этот показатель может стать предметом споров.
«Во многих странах градостроительная политика основана на принципе «инфраструктура — прежде всего». В Германии и Нидерландах проекты жилищного строительства проходят строгую проверку на соответствие планам развития транспортных сетей, наличию социальных объектов и экологическим нормам. В Сингапуре и Южной Корее новые жилые кварталы возводятся одновременно с дорогами, парками, школами и больницами, а ответственность за синхронизацию несут как государственные структуры, так и застройщики. Такой подход снижает социальную напряженность и делает районы более устойчивыми к росту населения», — уточняет Александр Титов.
Предложенный запрет может стать эффективным инструментом для наведения порядка в градостроительной политике, но только при условии, как считает Александр Титов, что он будет сопровождаться комплексными мерами по развитию инфраструктуры и ясными критериями оценки ее обеспеченности:
«В противном случае есть риск не решения, а лишь отложения проблемы на неопределенный срок. Ключ к успеху — синхронизация планов жилищного строительства с программами развития транспортных, коммунальных и социальных систем».
«Жилье должно строиться не быстрее, а вместе с инфраструктурой»
Основатель строительной компании (Санкт-Петербург) Филипп Шраге соглашается: инициатива о запрете строительства многоэтажных домов в локациях с критическим дефицитом инфраструктуры отражает накопившуюся проблему несбалансированного развития городов. Новые кварталы вырастают быстрее, чем дороги, инженерные сети, школы, детские сады и медицинские учреждения, из-за чего качество жизни в них изначально оказывается низким. Для многих регионов — особенно активно растущих агломераций — дефицит инфраструктуры превышает 50%, и без системных инвестиций он будет только усугубляться.
«Такой запрет способен дисциплинировать рынок, заставить девелоперов и муниципалитеты синхронизировать ввод жилья с развитием транспортной и социальной сети. Это может привести к более комплексной застройке, где сразу закладываются школы, детсады, поликлиники и удобные подъезды. Однако резкое ограничение на строительство в «инфраструктурно бедных» районах может привести к сокращению объемов ввода жилья, росту цен и дефициту на первичном рынке, особенно в городах с высоким миграционным приростом».
За рубежом муниципалитеты и девелоперы работают в связке: государство заранее строит дороги, школы и инженерные сети, а застройщики выкупают готовые участки.
«В России такая мера может быть полезна, если станет частью комплексной программы, где ограничение на застройку сопровождается ускоренным финансированием инфраструктурных проектов и механизмами ГЧП. Без этого запрет будет восприниматься как тормоз для отрасли и фактор роста цен, а не как инструмент повышения качества жизни. В долгосрочной перспективе ключевой вывод очевиден: жилье должно строиться не быстрее, а вместе с инфраструктурой, иначе новые кварталы останутся «спальными районами» в худшем смысле слова», — считает Филипп Шраге.
Стимулирующие меры для девелоперов
Предприниматель, основатель бренда премиальных строительных материалов и ведущий медиапроекта «АрхитектурНО» Дмитрий Михеев считает, что предлагаемые изменения должны обеспечить более сбалансированное развитие территорий. Основное преимущество — повышение комфортности жилой среды за счет одновременного создания всего необходимого для жизни.
При этом дополнительные требования могут увеличить затраты застройщиков и сроки реализации проектов. Если девелоперам станет невыгодно вкладываться в инфраструктуру, они просто уйдут в другие районы. Жилья будет меньше, а цены — выше. А в условиях, когда ставки по ипотеке и так очень высоки, из-за чего темпы ввода нового жилья неизменно падают, такая инициатива может стать критичной для компаний.
«Для успешной реализации инициативы важно разработать четкие критерии оценки инфраструктуры, чтобы разные территории соответствовали единым стандартам. И не менее важно защитить не только потребителей, но и застройщиков в и так непростые для строительной отрасли времена. Поэтому требуется также предусмотреть стимулирующие меры для девелоперов, чтобы поддержать отечественный бизнес».