В России заработал фонд защиты дольщиков. В него будет отчисляться 1,2% суммы с каждого договора о долевом строительстве. Можно ли считать проблему обманутых дольщиков почти решенной? Это «МИР 24» обсудил с генеральным директором портала «Строительство.ru» Александром Гусевым.
– Александр Михайлович, здравствуйте. Сначала о фонде защиты дольщиков. Его полное название - «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Я правильно понимаю, что он работает по принципу страховой компании? За счет отчисления небольшой суммы с каждого договора создается копилка. Если у застройщика возникают финансовые проблемы, из копилки латаются дыры?
А.Г.: Обязательных отчислений. Да, можно сказать, что он работает как страховая компания, но он государственный и под контролем государства. Деньги, которые будут приходить в фонд от застройщика, будут размещаться в государственном банке.
– 1,2% от стоимости каждого договора о долевом строительстве застройщик обязан перечислить в фонд. Этих денег хватит, если у застройщиков возникнут массовые проблемы?
А.Г.: Понимаете, сейчас очень много ограничений для застройщиков, чтобы выйти на строительство многоквартирных домов.
– Абы кто на этот рынок попасть не может?
А.Г.: Уже не попадет, да. Три года практики должно быть, минимум 10% уставного капитала должно быть от строящегося объекта. Каждый объект – отдельное юридическое лицо, отдельный счет. И контролируется государством.
– А три года практики именно в жилищном строительстве или вообще?
А.Г.: В жилищном строительстве.
– А как застройщик туда попадет?
А.Г.: Да, есть вопросы. Поэтому сейчас тот, кто останется на этом рынке, это те, кто раньше строился.
– В Минстрое говорят, что теперь гражданам стало проще проверить надежность застройщика. Отчисляет деньги в фонд – надежный, не отчисляет – потенциальный мошенник. Так?
А.Г.: Да. Понимаете, в чем дело. Он ведь отчисляет не сразу на весь дом 1,2%, а с каждого договора. Если он не оплатил один-два договора, то это уже вопрос. Уже нужно местным контролирующим органам проверять, что это за строительная компания, все ли у нее хорошо.
– А где эту информацию можно проверить?
А.Г.: Там двойная страховка. Вы заключаете договор с застройщиком, после того как вы заключили этот договор, вы идете его регистрировать – где есть многофункциональный центр, туда, а в тех регионах, где нет такого центра, идете в регистрационную палату, сдаете этот договор туда. До того как его зарегистрировать, застройщик должен перечислить 1,2% от стоимости этой квартиры или какого-то жилья. И только после этого вы платите ему эти деньги.
– А до того как подписать договор, можно где-то проверить информацию о застройщике?
А.Г.: Это есть на сайте застройщика, это открытая информация. Вы можете зайти на сайт регистрационной палаты и посмотреть. Сейчас максимально сделано для того, чтобы открыть всю информацию для потребителя.
– В Минстрое теперь ожидают увеличения спроса на долевое строительство. А что вы думаете на этот счет?
А.Г.: Если есть такие граждане, а такие граждане есть, которые опасались этого, особенно в регионах, где не такие крупные строительные компании, то теперь, думаю, что им будет по крайней мере нестрашно идти в долевое строительство. Но при условии если вы заключили этот договор, зарегистрировали его с момента действия этого фонда.
– А стоимость объектов, построенных на условии долевого строительства, тоже вырастет? Сейчас разница между готовой квартирой и покупкой жилья на стадии котлована может достигать 40%.
А.Г.: Это зависит от рынка и компаний, которые продают. Некоторые компании ведут себя наоборот: мы лучше отдадим квадратный метр подешевле, получим деньги побыстрее и включим их в оборот. Все зависит от цели застройщика.
– В конце октября проблема дольщиков обсуждалась на совещании президента с правительством. И по итогам этой встречи Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. Зачем повышать привлекательность долевого строительства и при этом планировать полностью от него отказаться?
А.Г.: Есть 100-процентная гарантия не попасть в обманутые дольщики – это прекратить строительство. Но, как вы сами понимаете, этого быть не может. Поэтому государство правильно идет по этому пути. Оно ищет другие варианты строительства жилья. Пока идет речь о многоквартирных домах. И так называемое «проектное финансирование», о котором говорит президент, – это прямое банковское финансирование. Но застройщик вправе выбрать типовой проект, взять его в библиотеке Минстроя и построить дешевле, не платив проектировщикам за разработку проекта, а просто привязать его к местности или чуть-чуть видоизменить. Поэтому это самый цивилизованный способ банковского финансирования. Возникает вопрос цены: это будет дороже, это будет дешевле или будет так же? Специалисты склоняются к тому, что это будет чуть дороже, но незначительно. И задача Минстроя – и не только Минстроя, но и Минэкономразвития, министерства финансов, Центрального банка – сделать так, чтобы повышение цены было незначительным или по крайней мере нерезким.
– То есть потенциальный дольщик большой разницы в цене на квадратный метр почувствовать не должен?
А.Г.: Может, и не увидит. Для привлекательности застройщик может вообще не повышать. Если он заинтересован в том, чтобы люди к нему шли и верили ему. Если он построил один дом в срок, ему не имеет смысла повышать, это мое мнение. Но есть здесь и плюсы, которые мы сейчас не видим. Застройщик берет под проценты деньги в банке, он за каждый месяц платит проценты. Чтобы ему меньше платить помесячно...
– Он заинтересован все быстрее построить и продать?
А.Г.: Конечно. Он уже не тянет, он даже быстрее может построить. И причем качественно.
– Я правильно понимаю, и при проектном финансировании можно будет заключить договор о покупке квартиры на стадии котлована?
А.Г.: Нет, только готовые.
– То есть пока дом не построен, застройщик ничего продать не сможет?
А.Г.: Не сможет.
– Получается, что этот комплекс мер, о котором мы сейчас говорим, может стать полным решением проблемы дольщиков?
А.Г.: Может. Главное – это будет цивилизованно и прозрачно. Как во всех развитых странах, где покупаешь только готовое жилье с отделкой.
– То есть при полном отказе от долевого строительства и переходе на проектное – при правильном построении этого перехода – новостройки сильно не подорожают (не должны по крайней мере). При этом не будет возможности, как сейчас, когда дольщики покупают на стадии котлована. При проектном финансировании покупается только готовое жилье.
А.Г.: Абсолютно верно. Только готовое жилье. И это самый лучший цивилизованный способ строительства жилья, который опробирован уже во многих странах, где жилье уже давно продается только в готовом виде.
Подписывайтесь и читайте нас в Telegram.
