Как передать квартиру и что выгоднее – подарить, продать или передать по наследству? Советы юриста

Дарение, наследство или купля-продажа? Что выбрать для передачи квартиры, если есть желание подарить ее не близкому родственнику, да еще так, чтобы ни одну из сторон это не ударило по карману? О том, какие законные варианты существуют для этого, рассказал в интервью корреспонденту «МИР 24» юрист Петр Гусятников.

Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (16:15), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.

Если речь идет о наследстве, то достаточно оформить завещание на того человека, которому вы хотите передать имущество. В соответствии с п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования налогообложению не подлежат.

Налога на наследство нет, но при его получении наследникам придется заплатить госпошлину. За выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя – 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Другим наследникам – 0,6 процента от стоимости наследуемого имущества. При этом как платить госпошлину – по кадастровой или рыночной стоимости – выбирает сам наследник. Если кадастровая стоимость ниже, то выгоднее выбирать этот вариант.

Но здесь существует другая опасность. По словам юриста, наследник не всегда может получить то, что ему причитается по завещанию в полном объеме.

Во-первых, в нашем законодательстве есть такое понятие как обязательная доля в наследстве. Независимо от того, на кого написано завещание, она полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам. К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего. Обязательная доля в наследстве составляет ½ от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания, надо заметить, что она выделяется только в том случае, если речь идет о завещании.

Во-вторых, завещание можно оспорить. Если все оформлено верно, и ничьи законные права не нарушены, то это маловероятно, тем не менее возможно, если наследник по завещанию будет признан недостойным, например, если удастся доказать, что он совершил умышленное преступление против наследодателя, оказывал давление на покойного, пытаясь заставить написать завещание в его пользу и т.д.

Второй способ передать квартиру постороннему человеку без налога – оформить договор купли-продажи.

«Надо заметить, что здесь лучше отталкиваться от обстоятельств. В каких-то случаях у продавца возникает обязанность платить налог, в каких-то нет, – говорит Петр Гусятников. – Покупатель в любом случае налог платить не должен».

Продавец может избежать налога в случае, если квартира находилась в его собственности более 3-х или 5-ти лет. До 1 января 2016 минимальный предельный срок владения недвижимостью составлял три года, с 1 января 2016 года – 5 лет. Но есть исключения, для которых минимальный срок остался на уровне 3-х лет:

• Если недвижимость получена по наследству или договору дарения от близкого родственника;
• Если недвижимость получена в результате приватизации;
• Если недвижимость получена по договору ренты;
• Если недвижимость является единственным жильем для продавца.

Еще один способ избежать налога для продавца, владеющего объектом меньше минимального предельного срока, если квартира была приобретена по ДКП – продать ее по той же цене, по которой она была куплена.

Налога для продавца не будет, так как наше налоговое законодательство дает возможность уменьшить сумму дохода на сумму произведенных ранее и документально подтвержденных расходов. В этом случае доход – 6 млн рублей и расход – 6 млн рублей, прибыль составляет 0 рублей. Но по окончанию налогового периода (года в котором была продана собственность) нужно будет подать в налоговую инспекцию так называемую «нулевую» декларацию, так как отчитываться об объектах, проданных в период менее минимального предельного срока владения надо.

Также налог можно не платить, если стоимость проданного объекта меньше 1 млн рублей. Налоговое законодательство предоставляет налоговый вычет на продажу квартиры в размере 1 млн рублей. Продавец может выбрать, каким способом воспользоваться – зачесть налоговый вычет или уменьшить доход на сумму расходов. Если передаваемая квартира была приобретена по ДКП, то выгоднее выбирать второй вариант, если получена по дарственной, завещанию, договору ренты или в результате приватизации, то остается только один вариант – воспользоваться налоговым вычетом.

Если в ДКП будет указан 1 млн рублей, то расчет налога будет следующим:

5 000 000х0.7х13%=455 000 рублей.

Надо заметить, что схема взаиморасчетов между покупателем и продавцом никак не регламентируется и не регулируется государством. Передавать деньги можно наличными, через банковскую ячейку, безналичным способом и т.д. Если взаиморасчеты происходят наличным способом их никак невозможно проконтролировать. Если продавец подтвердит, что им была получена вся сумма, то вопросов к покупателю не возникнет. К ДКП должен прилагаться документ, подтверждающий взаиморасчеты между продавцом и покупателем (расписка, акт о взаиморасчетах) и передаточный акт.

Надо заметить, что ДКП является самым надежным с юридической точки зрения способом передачи объекта. Здесь не может быть претензий со стороны обделенных родственников, разве что в случае, если удастся доказать, что сделка была мнимой, то есть объект передан – а деньги за него нет.