Дом или квартира: чем вызван ажиотажный спрос на загородную недвижимость?

Спрос на садовые участки этой весной бьет рекорды – он вырос на четверть по отношению к началу весны. На рынке загородной недвижимости тоже ажиотаж. Как правильно выбрать и выгодно купить участок или дом за городом? Телеканал «МИР 24» спросил у финансового консультанта, эксперта по недвижимости Ибрагима Бадалова.

Настолько бурное начало весеннего сезона продаж оказалось сюрпризом даже для многих опытных риелторов. Чем вызвано такое резкое обострение?

- Дело в том, что актуальность загородной недвижимости растет примерно с 2020 года. К тому же, рост цен на квартиры не только в Москве, но и в других крупных городах достигает своего пика. Многие люди просто не могут позволить себе купить квартиру. И в качестве аналога выбирают загородную недвижимость. Она в разы дешевле, дом можно купить за 2-3 млн рублей, и люди этим пользуются. Потому что за последние несколько лет идет тренд на удаленную работу. Не обязательно сидеть в офисе и подстраиваться под место работы, покупая недвижимость поближе.

Например, в Челябинске садовые участки до 1 млн рублей находят покупателей за один-два дня. Цены от 180 тысяч рублей за 6 соток. Насколько это укладывается в общую картину происходящего на загородном рынке?

- На самом деле, дома относительно недорогие. Даже в Московской области можно найти за 2 млн рублей неплохой дом на участке 5-6 соток и с построенными на нем баней и гаражом. В то время как квартира стоит минимум в два-три раза дороже.

Традиционный стереотип садовода-пенсионера, по данным экспертов, тоже меняется. Клиенты стали намного моложе?

- Действительно, если раньше считалось, что дома покупают люди в основном пожилого возраста, то сейчас это абсолютно разная аудитория. Как правило, 25 лет плюс. Приобретают и с точки зрения того, что стоимость квартиры за последнее время возросла. И платить ипотеку по 60-70 тыс рублей в месяц не все готовы. Проще купить дом за наличку либо в ипотеку, оплачивая меньшую сумму. Тем более, при покупке квартиры сумма первоначального взноса практически такая, что за нее можно приобрести дом.

Спрос на загородные дома вырос на 12%. Очевидно, что и цены растут. Насколько подорожало?

- На самом деле, рост цен есть, но относительно не такой большой. Все-таки есть определенная платежеспособность населения и достаточно высокая конкуренция. Сейчас дома строят практически все, кому не лень. Люди, которые раньше занимались другой деятельностью, сейчас видят тренд, начинают строить дома и продавать. И конкуренция достаточно большая, что держит цены на рыночных условиях и не дает им взлететь, как по квартирам. К тому же есть сельская ипотека, которая также усиливает спрос. На цены это нет так сильно влияет, но рост есть, безусловно.

Я правильно понимаю, что покупатели садовых участков в дальнейшем планируют строиться на них?

- Практически все люди, которые приобретают дома, продолжают постройки. Все знают, что люди, у которых есть дом, то баню, то гараж, то какие-то еще дополнительные постройки улучшают. Все это постоянный процесс. Да, они улучшают жилищные условия.

Понятно, что на цену влияет и география, и размер участка, и площадь дома. Если говорить про средний уровень, то во сколько обойдется хороший домик в неплохом месте?

- Если говорить о Московской области, то, допустим, в 10 км от МКАД можно приобрести дом примерно за 4 млн рублей. Конечно, это не лакшери дом, а среднестатистический дом, который чаще всего и приобретают. Та же квартира будет стоить примерно на 20% дороже. При том если квартира – это 30 кв.м., то дом – почти 100 кв.м.

Какие лайфхаки помогут сделать правильный выбор?

- Чаще всего дома продаются за наличку, в ипотеку реже. Выбирая, нужно правильно подобрать дом, чтобы не было сложностей с документацией. Здесь проверяется два момента – земля и дом. Поэтому один из вариантов – это привлечь профессионала. Потому что конкуренция большая, и при правильном подборе можно снизить юридические риски и цены чуть ли не до 10%. Это позволит сделать брокер-риелтор. При подборе проводить тщательный анализ, не торопиться при покупке. Часто бывает так, что, осмотрев три-четыре дома, сразу соглашаются на покупку. Если более тщательно проанализировать, то всегда можно сэкономить 150-200 тысяч рублей.

По данным экспертов, в прошлом году на строительство частных домов было выделено 33 тысячи кредитов на 140 млрд рулей. Это в три раза больше, чем в предыдущем году. При этом доля кредитов с господдержкой составила 83%. Насколько выгодно для покупки загородной недвижимости использовать ипотеку?

- Ипотека – действительно выгодный инструмент. Банки тоже понимают тренды на загородную недвижимость, и разрабатывают и продвигают ипотечные программы. И если клиенты хотят приобрести дом получше, с большей площадью, с лучшей категорией земли, чтобы ее площадь была больше, они могут использовать ипотечные средства. Есть определенная программа сельской ипотеки, которая позволяет привлечь до 6 млн рублей по ставкам 2-3 % годовых. Это действительно выгодное вложение. Есть и другие программы, которые позволяют привлечь средства при минимальных процентных ставках. Правительство активно продвигает дальневосточную ипотеку. Есть достаточно много программ. Поэтому доля ипотеки растет, и нужно использовать ее, а не ждать и копить долгий период. Потому что пока накопится на дом, он возрастет в цене, лучше использовать ипотеку. Переплата по процентам компенсируется ростом стоимости, а рост стоимости на загородную недвижимость будет длиться как минимум еще несколько лет.

Как вы относитесь к идее загородной недвижимости как инвестиционного проекта?

- Сейчас это активно используется. Люди приобретают, перепродают. Здесь по большей части влияет стоимость строительных материалов, которая постоянно растет. Поэтому те люди, которые закупились материалами в предыдущий период, имеют преимущество в плане инвестиционных вложений. Поэтому люди, кто строит дома, как правило приобретают материалы на несколько домов, так как цены растут. Строят и продают, рост цен на стройматериал – существенный факт. Это действительно один из важных моментов инвестиционных вложений. Сейчас загородная недвижимость – действительно тренд. Есть программы от Сбербанка, он выдает средства на строительство дома. Что тоже увеличивает инвестиционную привлекательность, так как спрос на недвижимость растет.

Как думаете, как долго продлится этот загородный бум и как быть потенциальному покупателю? Действовать прямо сейчас, сразу реагировать? Или не стоит спешить, можно переждать?

- Как показывает практика, те, кто долго ждут, не часто достигают тех целей, которых изначально хотели. Загородная недвижимость будет расти до того момента, пока платежеспособность населения не будет тормозить. По квартирам мы чувствуем, что цены вросли настолько, что люди просто вынуждены приобретать другие объекты недвижимости, дешевле. И один из вариантов – загородная недвижимость. Через два-три года она также упрется в потолок цен и будет расти гораздо более медленными темпами. Поэтому, если есть возможность, лучше приобретать здесь и сейчас. Ждать два-три месяца да, можно, но более длительный период ждать чуда, что цены упадут, смысла нет. Мы видели на практике, что те люди, которые ждали цен 2020 года, наверное, уже убедились, что не нужно было ждать.