«Ипотечный пузырь», или К чему приведет бум жилищного кредитования в России

Объединенное кредитное бюро (ОКБ) зафиксировало рекордный рост выдачи ипотечных кредитов в России в сентябре. Их количество превысило на 16% показатель августа и на 65% – показатель прошлого сентября. Между тем, финансовые аналитики уже начали говорить о возможном ипотечном кризисе в стране из-за субсидирования ипотечного кредитования.

Действительно, льготная ипотека в России развивается очень активно – по оценке аналитиков, на эту программу приходится более 90% всех кредитов на квартиры в новостройках. Однако кризис, вызванный эпидемией, способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Если заемщики лишатся работы, то они будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. Аналитики утверждают, что стимулирование ипотеки в условиях потенциального локдауна чревато ипотечным кризисом, аналогичным кризису subprime в США. Так ли это, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» банкиры и другие финансовые эксперты.

Кредиты, исчисляемые триллионами рублей

«Программа льготной ипотеки действительно вызвала ажиотажный спрос. Так, Дом.РФ предоставил данные о жилищных займах на сумму около 2,7 триллионов рублей за три квартала текущего года, – говорит вице-президент QBF Владимир Масленников. – Есть вероятность, что рекорды по выдаче ипотеки будут способствовать росту цен на жилье, но вряд ли глобальное повышение цен произойдет, поскольку спрос сдерживается эпидемиологической обстановкой. Кроме того, по сравнению с зарубежной ипотекой, наша льготная ставка в 6,5% не кажется такой уж низкой. Во многих государствах ипотечные ставки зачастую близки к ставке рефинансирования, а порой вообще отрицательные. В России же она соответствует доходности по облигациям федерального займа с двадцатилетним сроком».

По словам эксперта, о наличии «пузыря» говорят такие признаки, как невозможность большого числа заемщиков расплатиться по ипотечным кредитам и обеспечить свои обязательства залоговым, и не только залоговым имуществом. В текущий момент этого пока не наблюдается, как и перегрева рынка недвижимости.

Почему многие кинулись покупать жилье?

Почему же именно сейчас народ кинулся так массово скупать жилье? Ведь платежи по сниженным ставкам не так уж малы. Неужели у такого большого количества людей нашлись лишние деньги?

«Рост ипотечного кредитования в России во многом связан с политикой государства – современной и прошлой, еще советской, – говорит доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. – Заложенные при строительстве городов и домов жилищные нормы во многом стимулируют современный спрос на отдельное, более комфортабельное жилье. Действительно, пережить самоизоляцию в небольшой квартире в семейном кругу стало испытанием родственных чувств. Плюс приостановившиеся из-за пандемии, но отнюдь не иссякшие миграционные потоки в столицу и города-миллионники. Эти факторы создают существенный потенциальный спрос на недвижимость, и их влияние мы будем ощущать еще долго».

Эксперт напоминает, что спрос стимулируется самыми разными государственными программами льготной ипотеки. Это не только 6,5% на новостройки, но и сельская, дальневосточная ипотека, отраслевые программы для военнослужащих, медиков, а сейчас еще разрабатываемая ипотека для учителей. Во многом эти программы имеют социальное значение, население их давно ждало. Также на потребительское поведение оказывает влияние курс рубля и отсутствие адекватных ему ставок банковских депозитов, что делает недвижимость объектом инвестиций, в ряде случаев – с частичным привлечением ипотечного кредита.

То, что в сентябре был отмечен рекордный рост выдачи ипотечных кредитов, не удивительно, считает аналитик сервиса Brobank.ru Дмитрий Сысоев. Во-первых, люди еще не знали, будет ли продлена программа государственного субсидирования целевых займов, и ожидали ее прекращения в ноябре. Во-вторых, не забывайте про отложенный спрос.

Из арендаторов в собственники

Есть большая категория людей, которые раньше снимали квартиры, а теперь решились купить собственные объекты недвижимости. Вот что рассказывает об этом вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз: «Минэкономразвития РФ понизил порог первоначального взноса до 15%, благодаря этому льготной ипотекой сейчас могут воспользоваться почти 70% россиян. При этом жители нашей страны видят в этом не только возможность улучшить свои жилищные условия, но и сохранить свои денежные средства. Особенно это актуально для тех, кто арендует жилье. Сейчас ежемесячный платеж за аренду фактически сравнялся со ставкой, которую необходимо платить по «телу» и процентам ипотечного кредита, что естественно подталкивает выбор гражданина, имеющего постоянную трудовую занятость и доход, в сторону ипотеки».

Есть и такая категория заемщиков, которая покупает квартиры с целью инвестиций в недвижимость.

Правда, по словам эксперта, при такой схеме больше сложностей, рисков и действий, чем в случае с депозитом, когда вы просто приносите деньги, а через год забираете их с процентами. Тем более что в дальнейшем потребуется дополнительное время и усилия на продажу квартиры с выгодой и согласование всех процедур с банком и новым клиентом, что является непростой задачей.

Каковы риски всех участников рынка

И все же, чем грозит бум жилищного кредитования на фоне пандемии и заемщикам, и экономике в целом?

По словам эксперта, даже если каждый второй ипотечный заемщик не сможет платить по ипотеке, это не окажет губительного воздействия на экономику. Вместе с тем, граждане России, оформляющие не потребительские, а именно ипотечные кредиты, очень ответственно относятся к сделкам с недвижимостью, поэтому продумывают все шаги заранее. «Покупка квартиры, пожалуй, одна из самых серьезных финансовых операций в жизни большинства наших сограждан, – говорит Вячеслав Приймак. – Также стоит помнить про проверки платежеспособности заемщиков со стороны банков. К ним, помимо прочего, относится и первоначальный взнос по кредиту, который покупатель должен внести по условиям программы. 15% от стоимости жилья – это серьезная сумма, которая позволяет сделать выводы о финансовой состоятельности клиента. Опыт показывает, что во время кризисов 2008 и 2014 года ипотечные заемщики продолжали выплачивать ипотеку, даже те граждане, которые брали кредит в валюте. Сейчас мы также не видим роста невыплат по кредитам».

Ипотечный кредит всегда является обеспеченным тем объектом недвижимости, который и является залогом. Опасения больше связаны с гипотетической возможностью появления заемщиков, которые не смогли расплатиться по кредиту, и их квартиры кредиторы выставят на продажу для покрытия долга.

А Антон Мороз и вовсе считает обсуждаемые риски надуманными. «Для застройщиков мы опасностей не видим – они сейчас уже на 42% работают через проектное финансирование, соответственно, полностью кредитуются банками. Это система безостановочного получения денежных средств при нормальном строительном процессе, – говорит эксперт. – Также мы не видим рисков и для населения, которое приобретает как по инструментам проектного финансирования, так и по постановлению правительства последние достраивающиеся объекты, поскольку все они, опять же, защищены инструментами Фонда защиты прав дольщиков и банковским финансированием».

Тем не менее эксперты рекомендуют потенциальным заемщикам очень внимательно относиться к оценке своей платежеспособности. А может быть – и отложить сделку.

Помимо этого, по мнению эксперта, прекращение ажиотажного спроса на квартиры потянет цены в обратную сторону. Скорее всего, к докризисному уровню стоимость квартир уже не вернется, но более приемлемой станет. То есть потребители, которые отложат покупку, сведут свои риски к минимуму, и при этом смогут сэкономить. Причем не только на покупке квартиры, но и на переплате по ипотеке, так как она напрямую зависит от цены приобретаемого за счет заемных средств объекта.