«Вам жить не в рекламном буклете»: как выбрать квартиру в новостройке?

Вот уже полгода на московском рынке недвижимости наблюдается ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. С введением программы льготного ипотечного кредитования у потенциальных покупателей появилась возможность приобрести квартиру в кредит по исторически минимальным ставкам. И даже рост цен на квадратные метры не останавливает покупателей: многие считают, что сейчас самое время решиться на покупку, о которой раньше они только мечтали. Как же выбрать квартиру в новостройке, с чего начать и что учесть, чтобы не прогадать? Об этом в интервью корреспонденту «МИР 24» рассказали эксперты рынка.

Шаг первый. Определяем подходящие новостройки

«Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, для начала важно определиться с параметрами будущего объекта недвижимости. Допустим, вас интересует двухкомнатная квартира в Москве, ваш бюджет 10 млн рублей, любимого района и привязки к локации нет, и вам подходит вариант «на этапе строительства», – говорит директор по развитию портала о новостройках ПроНовострой (pronovostroy.ru) Елена Яковлева. – Когда появилось четкое понимание того, какая именно квартира вам нужна, можно переходить к поиску подходящих вариантов. Для этого лучше всего подойдут сайты-каталоги с перечнем новостроек. Рекомендую подобрать 3-5 подходящих вариантов, а потом более пристально изучить каждый из них».

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александра Цыганова, на первом этапе важно определить район поисков, посмотреть место будущего дома, понять его окружение, близость дорог, шумных объектов (ночные клубы, автобусные парки, железнодорожные пути, фабрики и т.п.).

«Также обязательно нужно определить возможность стоянки для машины с учетом появления новых жителей, – говорит Александр Цыганов. – В Москве уже не редки случаи, когда собственники вынуждены продавать квартиру, если рядом с домом нет шансов найти парковку».

«Все проекты хороши на рекламных плакатах, – говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. – Но после переезда вам придется жить в реальной квартире и комфорт вашей жизни будет складываться не из ярких картинок, а зависеть от того, на каком расстоянии от дома находится магазин, школа или детский сад, есть ли рядом парки и зоны отдыха, можете ли вы после работы припарковать машину поблизости от подъезда, или придется оставлять ее в на другом конце района, как далеко от дома расположены остановки общественного транспорта. Все эти моменты можно проанализировать даже до того, как дом будет построен».

По словам риэлтора, инвестора в недвижимость Артема Сошникова, нужно собрать максимум информации о том, что было на месте стройки раньше. Важно также понимать, какие перспективы ждут это место и весь район в будущем. Понимание перспектив даст вам комфорт проживания и плюс к ликвидности объекта в будущем.

После того, как несколько возможных вариантов новостроек выбраны, можно переходить ко второму этапу.

Шаг второй. Проверяем застройщика и заключаем договор

На втором этапе надо собрать информацию про компанию, которая строит приглянувшийся вам жилой комплекс или дом.
«Выбор застройщика, который построит ту квартиру, которую вы потом выберете для жизни, – это практически основное», – говорит юрист службы «Единый центр защиты» Дмитрий Першин. Обязательно обратите внимание на следующие параметры:

• Сайт застройщика и наличие на нем реквизитов и учредительных документов, разрешительной документации (в первую очередь разрешение на строительство), документов на земельный участок (собственность или аренда), проектной декларации, шаблона договора. Это необходимый минимум. Если его нет, то это повод засомневаться в выборе.
• Картотеку арбитражного суда (kad.arbitr.ru) и базу исполнительных производств (fssprus.ru). Если застройщик фигурирует с большим количеством судебных процессов или непогашенных исполнительных производств, то это практически гарантия проблем на каком-либо этапе строительства и сдачи дома.
• Соответствие графику строительства. Если строительство уже начато, сравните текущее положение дел с графиком.
• Отзывы. Помониторьте информацию об уже завершенных объектах вашего застройщика и их качестве.

«Помимо официальной информации, стоит обратить внимание на отзывы и обсуждения на форумах. В случае с покупкой квартиры на начальной стадии строительства вам поможет информация об уже имеющихся объектах выбранного застройщика.

Когда речь идет о построенном жилом комплексе, стоит почитать форумы и группы жильцов в соцсетях. По словам эксперта, там легко узнать, есть ли проблемы с качеством. Не текут ли трубы на парковке, как обстоят дела с лифтами, со звукоизоляцией, с ремонтом. Можно узнать и об отношениях с управляющей компанией. Насколько исправно она выполняет свои обязательства, велики ли коммунальные платежи».

Елена Яковлева отмечает, нужно помнить, что если в отношении застройщика не возбуждено никаких дел, то это не значит, что они не появятся. Особенно это касается новостроек на начальном этапе строительства. Благодаря системе эскроу-счетов, риск «вписаться» в долгострой снизился. Тем не менее случаются и другие форс-мажоры. Например, дольщики ЖК «Филатов луг» не могут получить ключи более 1,5 лет. Жилой комплекс возведен, но не введен в эксплуатацию из-за судебных тяжб застройщика с Росавиацией. Поэтому покупка квартиры в новостройке на этапе котлована всегда сопряжена с рисками. Хотя такое приобретение обойдется в среднем на 30% дешевле, чем жилплощадь в готовом ЖК.

Следующий этап после изучения проектной декларации и документации застройщика – подписание договора долевого участия и его регистрация в Росреестре.

«Квартиры на первичном рынке покупают по договору долевого участия (ДДУ), такой договор действует в рамках 214-ФЗ и проходит регистрацию в Росреестре, – говорит коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – В случае, если застройщик работает с эскроу-счетами, дольщик защищен на 100%: такая схема дает покупателю гарантию сохранности его денежных средств и их возврат в полном объеме в случае недостроя объекта».

Шаг третий: выбираем конкретную квартиру

Чтобы заключить договор, вам надо остановить свой выбор не только на конкретном доме проверенного застройщика, но и выбрать определенную квартиру. Даже если она пока существует только в виде чертежей, это поистине волнующий и ответственный момент.

«Квартиры на первом, а также на втором и третьем этажах дешевле и часто менее ликвидны, чем расположенные выше, – говорит Александр Цыганов. – В типовых домах наиболее популярны 5-10 этажи, а золотой серединой часто являются 7-9 этажи. При наличии вида ценятся высокие этажи, но не всегда – из-за особенностей строительства и эксплуатации типовых высотных серий домов. Но в любом случае стоит обратить внимание на освещенность и вид из окон. Если на этаже много квартир, то это повод задуматься, так как коридорная система часто ощущается как общежитие. Важным параметром является слышимость в доме, о которой можно судить по толщине перекрытий и межквартирных стен. Могут быть вопросы и по планировке, ведь даже большая площадь иногда не спасает от неудобств многоугольных или вытянутых комнат. Со всеми этими нюансами можно ознакомиться в проектной декларации и поэтажном плане».

На каком этапе выгоднее и безопаснее приобретать квартиру в новостройке? Вот что говорит Артем Сошников: «Мой совет – приобретать квартиру в первые год-полтора после старта проекта. Как правило, в этот период времени есть достаточный выбор по квартирам и можно выбрать максимально подходящий вариант. К концу стройки или к моменту сдачи дома обычно остается так называемый «неликвид», т.е. квартиры остаточного принципа: самые высокие или низкие этажи, большие метражи, кривые планировки. Также, как показывает мой опыт, цены в готовых домах или с близкими сроками от застройщика в разы выше предложений от частников, так что не стоит сломя голову бежать и брать такие квартиры. Оцените здраво».

Если вы все же покупаете квартиру не на этапе котлована, а в уже выстроенном доме, то вам проще оценить ее. Вот что советует Константин Тюленев.

При просмотре уже готовой к заселению квартиры обязательно обратите внимание на три вещи:

• Состояние дома;
• Состояние придомовых территорий;
• Состояние квартиры.

Для этого не обязательно быть экспертом – некачественные работы видно сразу. Подтеки, трещины, отваливающиеся куски отделочных материалов, посторонние шумы или сквозняки от окон – устранение всех этих и других недостатков может сильно ударить по карману в будущем. Крупные компании стараются не допускать таких недостатков либо оперативно устранять их (все это прописывается в договоре).

Обязательно нужно проверить состояние и работоспособность коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация, вентиляция), наличие счетчиков (при этом нужно зафиксировать на фото и в акте приемки квартиры показания счетчиков, чтобы не оплачивать потребленное не вами). Обязательно нужно проверить качество отделки квартиры, в том числе стеклопакеты на предмет целостности, насколько они хорошо установлены, нет ли щелей и перекосов, на месте ли ручки.

Также нужно проверить отопление, во всяком случае удостовериться в наличии батарей и приборов регулирования температуры обогрева. Отделка общих коридоров, подъезда, пожарной лестницы, наличие лифтов, их работоспособность проверяются тоже, хотя и не входят в состав квартиры. На все недостатки можно и нужно писать претензию с требованием устранить их. При этом существует установленная федеральным законодательством гарантия на дома-новостройки, и потом можно будет потребовать устранения выявленных в процессе эксплуатации дефектов.

И напоследок очень коротко – инструкция от Александра Козлова:

• Внимательно читайте проектную декларацию и договор долевого участия.
• Спрашивайте у менеджеров об актуальных скидках, действующих спецпредложениях и программах рассрочки. Воспользовавшись дисконтом от застройщика, можно существенно сэкономить.
• Пользуйтесь услугами ипотечного менеджера на объекте, это сэкономит время на поиск подходящей для вас ипотечной программы, так как обычно застройщик сотрудничает с несколькими банками.
• Опция «отделка от застройщика» поможет сэкономить не только время на ремонт, но и деньги. Во-первых, стоимость отделки можно включить в ипотечный платеж; во-вторых, застройщик покупает строительные материалы оптом, а значит, итоговая смета по отделке будет ниже, нежели если делать все собственными силами.