Трейд-ин в недвижимости: кому выгодно и как это работает?

Услуга трейд-ин набирает популярность в России, и число таких сделок растет с каждым днем. Однако у покупателей остаются опасения в связи с возможными рисками. Какие плюсы и минусы обмена старой квартиры на новую? Как работает эта схема и как лучше купить новое жилье с продажей старого? В чем ее отличие от альтернативной сделки?

Продажа квартиры – операция, сопряженная с рисками и неудобствами, которые часто останавливают от смены жилья. Квартиру нужно подготовить, возможно – отремонтировать для придания привлекательности, собрать документы, показывать покупателям. Все это можно перепоручить риелтору, но нужно оплатить его услуги, при этом риск мошенничества это где-то снижает, но ненамного, зато появляется новый риск – можно попасть на «черных» риэлторов. Часть продавцов страшит получение наличных или аккредитива, перевод больших сумм и комиссии за это. В конечном счете чаще всего нужна именно новая квартира, а не средства за старую. Есть и опасения, что за время продажи старой новая найдет другого покупателя, а новостройки могут подорожать. В этой ситуации, осознав запрос покупателей, застройщики начали предлагать услугу трейд-ин.

Трейд-ин предполагает, что деньги от продажи имеющейся недвижимости сразу направляются на приобретение новой квартиры. С каждым годом востребованность такого механизма покупки жилья только растет. Популярность услуги трейд-ин объясняется двумя факторами: цена квартиры в новостройке на период сделки замораживается, а все хлопоты по продаже старой недвижимости берет на себя застройщик или привлекаемое им агентство. В трейд-ин может участвовать любая недвижимость: квартира, апартаменты и нежилые помещения, загородный дом. Но чаще всего речь идет именно о жилых помещениях.

Какие плюсы и минусы покупки квартиры по трейд-ин?

Минус – вы в любом случае проигрываете в деньгах. Ни брокер, ни девелопер не выкупят вашу квартиру по цене рынка. Во-первых, кроме самого рынка, то есть реальных покупателей здесь и сейчас, никто вам эту цену не определит. Во-вторых, девелопер или брокер должны как минимум покрыть свои издержки на дальнейшую реализацию лота (время, зарплаты сотрудников), как максимум – заработать.

Плюсом является только тот фактор, что вы можете заниматься своими делами (работой, проектом, семьей) и не заниматься продажей своей квартиры, подтверждает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Но в любом случае ценник продажи вашей квартиры будет ниже, чем если вы будете продавать сами или через агентство по недвижимости, и, скорее всего, застройщик за продажу возьмет комиссию больше и оценит вашу квартиру на 5-10 % ниже рынка. Скидки при трейд-ин – это скорее маркетинговый инструмент, чем возможность сэкономить. Есть цена за квартиру и есть объем максимальной скидки, которую может дать отдел продаж. Нет разницы, как вы покупаете квартиру (исключение только рассрочки).

Традиционно существует два варианта приобретения квартиры по трейд-ин, рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».

«Во-первых, альтернативная сделка возможна только на вторичном рынке, тогда как трейд-ин скорее ориентирован на новостройки. Во-вторых, при трейд-ин покупка и продажа происходят как две отдельные сделки, тогда как при альтернативной – могут быть объединены в трехстороннюю (первый участник покупает квартиру, второй – ее продает и покупает другую, третий – продает недвижимость второму)», – поясняет коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов.

По словам Наталии Кузнецовой, отличие трейд-ин от альтернативной сделки в том, что в первом случае клиент значительно экономит время, а во втором продажа может растянуться на более продолжительный срок, однако не с такими финансовыми потерями на торг. Разница только в том, что у вас нет выбора, говорит Марина Лашкевич. Вам называют цену выкупа – вы соглашаетесь. При альтернативной сделке квартира выходит на рынок и уходит по его цене. Как быстро это происходит, если альтернатива срочная? Зависит от профессионализма риэлтора.

Кому выгодно, а кому лучше не связываться с трейд-ин?

Такая схема оптимальна для тех, кто приобретает квартиру в новостройке на старте продаж. Выгода очевидна на простом примере, когда цена новостройки, по мере ее строительной готовности, может вырасти на 1-1,5 млн рублей, а «вторичку» застройщик предлагает выкупить на 800 тыс. рублей ниже рыночной стоимости. В этом случае клиент не только существенно экономит время, но и не теряет в деньгах. Если же говорить о покупке квартиры на вторичном рынке, то здесь лучше действовать по схеме альтернативной сделки. Вторичный рынок, безусловно, зависим от изменений на первичном рынке, однако цены на «вторичку» растут не так стремительно, говорит Наталия Кузнецова.

Безусловно, трейд-ин выгоден для покупателя, уверен Дмитрий Железнов. «Во-первых, стоимость новой недвижимости фиксируется на период продажи старой, это существенное преимущество в условиях постоянно растущих цен на первичном рынке. Во-вторых, доверяя продажу профессионалам, клиент экономит время и нервы: ему не надо самому размещать объявления, показывать квартиру, заниматься оформлением документов. В-третьих, гарантируется юридическая чистота сделки. К тому же, стоимость услуг находится на умеренном уровне: примерно 2-3 % от итогового прайса».