Ставки сделаны: эксперт рассказал о тенденциях на ипотечном рынке

Ставки по ипотеке понизились. Стоит ли во время пандемии коронавируса брать кредит на жилье, телеканалу «МИР 24» рассказал управляющий директор рейтингового агентства Михаил Доронкин.

- Насколько меньше стал процент по ипотеке? С чем это связано?

Михаил Доронкин: С марта-апреля мы наблюдаем заметное снижение ипотечных ставок. Это связано с устойчивым снижением ключевой ставки, она была несколько раз понижена за последнее время, и вторая причина – запуск программы льготной ипотеки под 6,5% . Это существенно ниже, чем среднерыночная ставка на момент запуска программы. Ряд банков предложили свои скидки по этой программе. В отдельных банках такие кредиты можно было взять по ставке даже 6% или ниже.

- Уменьшился ли минимальный первоначальный взнос?

Михаил Доронкин: В целом нельзя сказать, что произошло снижение. В условиях неопределенности и возросшего уровня рисков банки стараются подстраховываться. Первоначальный взнос, как правило, заметно снижает вероятность дефолта по заемщику. Лидер рынка – Сбербанк – ранее заявлял, что планирует снижать первоначальный взнос с 15 до 10%. Возможно, примеру лидера рынка могут последовать и другие участники. Тем не менее, массового снижения мы не видим.

- Почему не произошло повышения процентных ставок по ипотеке во время пандемии?

Михаил Доронкин: Подобные прогнозы делались в условиях резко возросшей неопределенности – на тот момент резко снижались цены на нефть, началась девальвация национальной валюты. Часть экспертов ожидала, что ЦБ может вернуться к тем инструментам, которые он использовал в конце 2014 года, когда резко повысил ключевую ставку. Но за последние несколько лет политика ЦБ в отношении ключевой ставки заметно изменилась.

Банк во многом ориентируется на уровень инфляции. В целом, в условиях волатильности на рынках регулятор не увидел существенных рисков ускорения инфляции. В условиях ожидаемых карантинных мер, экономического спада крайне важно было не допустить сильного сжатия экономической активности. Повышение ключевой ставки повысило бы стоимость кредитов, могло бы ударить по кредитной активности. Дополнительно был бы негативный эффект на экономический рост.

- Снижение процентных ставок может привести к резкому росту спроса на ипотечные кредиты?

Михаил Доронкин: Мы уже наблюдаем как минимум восстановление кредитной активности на ипотечном рынке именно благодаря снижению ставок – как по собственным программам банков, так и в результате запуска программы льготной ипотеки. Наблюдалась заметная просадка рынка в апреле-мае. Это было связано с карантинными мерами, с закрытием МФЦ, плюс ряд заемщиков решили отложить покупку до лучших времен, опасаясь снижения своего дохода, банки корректировали кредитную политику и могли несколько снизить уровень одобрения новых кредитов.

В июне ситуация стала улучшаться. Начал реализовываться отложенный спрос, дополнительно подстегнула рост спроса программа льготной ипотеки, тем более, она была в июне расширена, заметно были увеличены лимиты по ней, под нее попали относительно дорогие квартиры – это подстегнуло спрос на жилье комфорт-класса в Москве и Петербурге. Дополнительным фактором выступает дополнительное снижение ставок вслед за ключевой ставкой, поэтому сейчас мы видим реализацию отложенного спроса. А августе был зафиксирован высокий темп роста ипотечного кредитования, который был выше успешных выдач декабря прошлого года. Очевидно, что по мере стихания спроса мы увидим некую просадку, но относительно докризисного уровня есть ожидание, что спрос на ипотеку будет сохраняться на высоком уровне.

- Стоит ли ожидать дальнейшего снижения процентных ставок?

Михаил Доронкин: Есть средняя вероятность того, что ЦБ может еще немного снизить ключевую ставку, скорректируются ставки по кредитным продуктам. Наши ожидания, что до конца года средние ставки по собственным программам банков опустятся до 7-7,5%, в апреле-мае они превышали 8%, сейчас держатся на этом уровне и несколько ниже. Заемщики, которые не успеют воспользоваться программой льготной ипотеки до ноября, смогут по ставкам банков взять ипотечный кредит в конце года или начале следующего.

- Те, у кого есть ипотечный кредит, могут рассчитывать на рефинансирование?

Михаил Доронкин: Рефинансирование – один из факторов, который сейчас поддерживает спрос на ипотечные кредиты. Заметное снижение ставок по собственным программам банков затронуло не только новые кредиты, но и программы рефинансирования. По ним также ставки были заметно снижены, и в связи с этим рефинансирование стало интересно тем заемщикам, которые занимали относительно недавно – в 2019 и 2018 годах. По предварительным оценкам, не менее 15% всех выдач формирует выдача на рефинансирование кредитов. Это высокий показатель – на уровне 2018 года, когда наблюдался достаточно высокий уровень рефинансирования кредитов, которые были выданы по высоким ставкам в 2015-2016 годах.

- На какие моменты нужно обратить внимание тем, кто планирует брать ипотеку в период пандемии?

Михаил Доронкин: Общего рецепта быть не может. Общая рекомендация – здраво оценивать свои возможности, рассчитывать потенциал относительно стабильности заработка, учитывать не только ежемесячные платежи, но и ежемесячные траты на продукты, возможные расходы, которые могут быть. Всегда нужно иметь подушку, лучше рассмотреть более длительный срок кредита с меньшим ежемесячным платежом, а те средства, которые остаются, возможно, направлять в досрочное погашение и сокращать срок кредита.