По законам экономики: в России вслед за ключевой ставкой может вырасти цена на жилье

Банк России перешел к ужесточению кредитно-денежной политики и повысил ключевую ставку до 4,5%. Некоторые эксперты говорят, что это не финал, и дальше ставка тоже будет расти. На этом фоне некоторые банки стали повышать ставки по кредитам, в частности, по ипотеке. Как будут меняться правила игры на рынке, будут ли расти цены на квартиры, телеканалу «МИР 24» рассказала экономист, кандидат экономических наук Мария Мальковская.

- Повышение ключевой ставки для чего делается?

Мария Мальковская: Мы в последнее время наблюдали поддерживающую политику со стороны Банка России, поэтому когда-то происходит послабление, когда-то – ужесточение денежно-кредитной политики. Все ожидали, что рано или поздно ключевая ставка будет повышаться.

Скорее всего, это не последнее повышение, это так. Когда ключевая ставка растет, за этим обычно подтягивается стоимость кредитов. Все тренды, которые вы обозначили, думаю, мы будем видеть в ближайшее время.

Есть подпункт, на который стоит обратить внимание: программа льготной ипотеки продлена, она будет продолжать действовать, здесь два фактора – с одной стороны, ипотека – это социальная мера, государство заинтересовано в том, чтобы жилищные условия населения улучшались, и предоставляет на определенных условиях льготную ипотеку. Если мы обратимся к 2020 году, было запущено множество поддерживающих инициатив со стороны правительства, государства, в том числе Банка России, что сделало кредиты более доступными. Мы видим, что с точки зрения покупки квартир около 80% было использовано льготной ипотеки.

Несмотря на то, что 2020 год был самым непростым и сложно прогнозируемым, при этом рост ипотечного рынка произошел практически на 50%. Поддерживающие мероприятия для потребителя сработали. Если мы смотрим дальше, да, на какой-то момент должны вводиться ужесточения. Они сейчас некритичны, не загоняют никого в сложные условия, просто ключевая ставка начинает расти, ставки по кредитам тоже начинают подрастать, но при этом часть мероприятий, направленных на поддержку, будет сохранена. Поэтому говорить, что кардинально поменяются правила игры, преждевременно.

- Ключевую ставку подняли на 0,25%. В какой пропорции могут вырасти ставки по ипотеке?

Мария Мальковская: Это очень зависит от конкретного банка. Там будет держаться в районе 8 – 9%, если мы оставим в стороне льготную ипотеку. Здесь очень зависит от того, какой кредитный портфель у самого банка. Есть на рынке конкуренция по цене, цена от банка выражается в виде процентной ставки. Будет диапазон, но все будет зависеть от того, где установится равновесная цена на рынке – спрос и предложение.

- Что будет с ценами на квартиры?

Мария Мальковская: Мое экспертное мнение – не стоит ожидать снижения цен. Максимально возможный сценарий, что цены остановятся, будут оставаться на том уровне, на котором есть, но я ожидаю продолжения роста цен на недвижимость. Продолжает действовать программа – она успешно себя показала, мы видели всплеск, и это еще не предел. Произошло усиление роста рынка первичной недвижимости, строительства, оно должно быть распределено и продано, действует программа, поэтому, скорее всего, цены будут продолжать расти.

Самый пессимистичный сценарий, что они остановятся. Но я не рассчитываю на вероятность того, что произойдет снижение. Когда эксперты высказываются про снижение цен, надо просто обратить внимание, о каком сегменте они говорят.

- Мы говорим о новостройках или это вторичный рынок?

Мария Мальковская: Я ожидаю, что новостройки будут продолжать расти, вторичный рынок расслаивается. Есть вторичный рынок в хорошем состоянии, есть, который не в очень хорошем состоянии. Действительно, учитывая объем нового строительства, то есть первичного жилья, люди перераспределяют свой спрос на хорошее, качественное жилье. Если мы где-то и можем наблюдать в отдельных сегментах снижение, это как раз вторичный рынок в плохом состоянии. Когда есть выбор между хорошим и плохим, естественное поведение – выбрать что-то более хорошее.

В сегментах разных мы можем наблюдать разную динамику. В целом, скорее всего, рынок продолжит расти.

- Изменение ключевой ставки влияет на аренду жилья?

Мария Мальковская: Нет, не влияет. Это точно никак не связано с ипотечным кредитованием. Факторы ценообразования другие, но экономика в целом сейчас настолько взаимосвязана: это влияет в том числе на инфляцию, на потребкредиты, на ипотечные кредиты, на наши зарплаты, и каким-то косвенным образом она тоже будет оказывать влияние, но это больше рынок труда, это больше привязано к мероприятиям, направленным на цифровизацию.

Это все, что перейдет в digital. Сейчас мы видим, в экономике происходит оптимизация, высвобождение рабочей силы, людей, потому что какие-то функции становятся автоматизированными, люди чаще заменяются на ботов, на роботов – какие-то простые функции. И изменение трендов на цифровизацию, в том числе влияет на арендную плату, потому что даже в период пандемии, если мы возьмем Москву, очень много людей уехало в родные города. Фактически жилье, которое они снимали, они оставили, и на какой-то сложный период уехали. То же происходит, когда идет рост безработицы, так или иначе у вас высвобождаются арендуемые площади, и люди уезжают. В целом, я не думаю, что мы увидим изменения, потому что люди, которые приезжают в Москву, работают на квалифицированных позициях с хорошими зарплатами, они как арендовали хорошие квартиры, так они и будут в них оставаться. Но в определенных сегментах мы можем это ожидать.

Если мы возьмем вторичное жилье в плохом состоянии, то часть помещений может высвободиться, например, те, которые относятся к эконом-классу, потому что произойдет изменение рынка труда в целом. Это такое опосредованное влияние.

- Совет тем, кто размышляет, приобретать ли жилье?

Мария Мальковская: Думаю, что здесь как раз нужно разделать две вещи – экономическую и ваши потребности. Надо честно ответить себе на вопрос, для чего вам жилье. Если вы пытаетесь на этом заработать, это одна вещь, если вы пытаетесь улучшить свои жилищные условия, это другая вещь. Тогда становится очень просто принимать решения. Если вы хотите улучшить жилищные условия для себя, для своей семьи, то сейчас самое правильное время это сделать. Если вы попытаетесь на этом выиграть, это немножко другая тема. Это как в инвестициях. Вы никогда не угадаете, правильное ли время захода на биржу, выхода – это уже профессиональная тема. Для простоты решений сейчас – самое правильное время, если вы хотите улучшить жилищные условия свои и своей семьи.