Недоступное жилье: что будет с ценами на недвижимость?

Цены на жилье в России за год выросли в среднем на 12%, в некоторых регионах – на треть. Почему это происходит и может ли тенденция измениться в ближайшее время, телеканалу «МИР 24» рассказал экономист Андрей Плотников.

- Президент попросил ФАС проверить, что происходит с ценами на жилье. Застройщики уверяют, что цены диктует рынок. Как можно прокомментировать эту ситуацию?

Андрей Плотников: Цены диктует рынок, но его создают, в первую очередь, застройщики, определяя ту или иную цену. Когда три года назад президент одобрил дешевую ипотеку, люди ринулись скупать недвижимость, потому что ставка по ипотеке исторически низкая и, в целом, ставка рефинансирования ЦБ тоже исторически низкой была на тот момент, да и сейчас остается на довольно низком уровне, ипотека – довольно выгодное и хорошее решение, плюс популярно у нас в стране приобретать недвижимость в инвестиционных целях, и люди все свои сбережения последние два года начали вкладывать в недвижимость. Это и вызвало огромный спрос, и повлияло на рост цен.

Но сейчас проблема в том, что ипотеку нужно выплачивать, доходы не растут, а падают, и буквально недавно банки объявили о том, что если ставку рефинансирования будут поднимать, будут подниматься и уже действующие ставки у существующих клиентов по договорам ипотеки.

- Более чем на 15% выросли цены на жилье в Орловской и Рязанской областях, почти на 20% в Адыгее и на 30% – в Северной Осетии. Почему в этих регионах такой ощутимый рост?

Андрей Плотников: Это просто экономическая целостная тенденция по всему российскому рынку. Можно выдернуть любой регион, и там будет повышение цен в сравнении с последними пятью – семью годами. Здесь не стоит привязываться к региону, можно сказать, что это тенденция по стране.

- Нарушение антимонопольного законодательства при росте цен на квартиры возможно, когда застройщик в регионе один или два, но такое происходит и в мегаполисах.

Андрей Плотников: Застройщики за последние годы, действительно, заработали огромную кучу денег на том, что люди повысили самостоятельно спрос по стране в целом, и продолжают повышать цены в надежде на то, что люди будут дальше продолжать с таким же энтузиазмом брать ипотеку и скупать недвижимость. Но, я думаю, этого уже не будет происходить.

- Насколько рост цен связан с инфляцией и ростом цен на товары и услуги?

Андрей Плотников: Я бы не стал привязываться к инфляции, поскольку она в нашей стране живет самостоятельной жизнью, и есть исторически две инфляции – официальная на сайте ЦБ и неофициальная, которую мы наблюдаем своими глазами, которая в два или три раза больше официальной. Цены на жилье не привязаны к инфляционным рискам, они больше привязаны к спросу и к самостоятельному желанию застройщиков и девелоперов поднимать цены.

- Еще один фактор – повышение ключевой процентной ставки. Повлиял ли этот момент?

Андрей Плотников: Да, повлиял. Как я говорил ранее, ставка рефинансирования в нашей стране была на исторически низком уровне, и сейчас идет тенденция к ее постепенному повышению. Как я говорил ранее, все банки имеют право пересмотреть ваш кредитный ипотечный договор, и вместе со ставкой рефинансирования поднимать существующую ставку. Другими словами, если вы взяли ипотеку под 6%, ставку рефинансирования будут поднимать выше этой отметки, то и банк может поднять до 7 – 8% вашу ставку по ипотеке.

- Программа льготной ипотеки, которая должна была повысить доступность жилья для россиян, можно сказать, провалилась, так как цены на квартиры выросли. Застройщики при этом фиксируют прибыль. Есть мнение, что продление этой программы выгодно именно им. Согласны с этим?

Андрей Плотников: Программа не провалилась. Последние три годы в России исторически ипотечный бум. Ипотека стала доступной, ее начали давать все гражданам, даже несколько ипотек в одни руки – такое тоже стало возможным. Я последнюю неделю очень внимательно изучал реестры по ипотечным платежам ТОП-10 банков и пришел к выводу, что больше 35 -40% идет просрочек по платежам, потому что в стране падают доходы, людям с каждым годом становится все труднее платить ипотеку.

Что касается застройщиков, они на этом хорошо заработали, они не против, чтобы программа действовала и дальше, но люди смекнули, что рынок перенасыщен. Все, кто хотели приобрести недвижимость, уже приобрели ее. Все, кто хотят приобрести, начинают сомневаться, потому что инвестиционная недвижимость не приносить желаемого результата – проще вложить деньги в российские акции, они больше принесут, и их можно сразу продать.

В целом, ипотечный рынок претерпевает очень большие изменения. Экономисты даже предсказывают ипотечный дефолт.

- Эксперты ФАС к каким выводам могут прийти? И чего можно ожидать после проверки?

Андрей Плотников: Снижение цен я бы не связывал с ФАС. Думаю, данные эксперты найдут виновных – небольшие региональные компании, никто не будет подавать в суд на крупных застройщиков, особенно, московских и питерских. Скорее всего, это будут мелкие региональные компании.

Сейчас мы находимся на историческом максимуме по недвижимости в России – как коммерческой, так и жилой, и обострение геополитической обстановки или просто ипотечный кризис, который я предсказываю, обвалят цены на 20 – 30%.

- Какие меры должны быть приняты на правительственном уровне, чтобы цены на жилье зафиксировались на продолжительное время или снизились?

Андрей Плотников: Больше все зависит не от правительства, а от Центрального Банка. Главная мера – подождать и не поднимать ставку рефинансирования. Но если ЦБ не будет поднимать ставку рефинансирования, резко пойдет вверх инфляция, а этого ЦБ тоже не может допустить. Придется выбирать из двух зол.