Цены на недвижимость в России: надолго ли подешевели квадратные метры?

В России впервые за год снизились цены на жилье. В июле цены на квартиры в Москве упали на 1,5%, в Челябинске – на 1%. Надолго ли подешевели квадратные метры, телеканалу «МИР 24» рассказал член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

- Почему жилье подешевело?

Константин Барсуков: Думаю, что основную роль сыграло желание застройщиков немного простимулировать спрос. На любом рынке, если есть рост, потом идут просадки – это нормально. 1,5% на фоне роста с начала года в 10% – это незначимая величина. Я бы на это сильное внимание не обращал сейчас.

- Рост цен на строительные материалы по логике должен был привести к росту цен на жилье. Но этого не случилось.

Константин Барсуков: Этого не случилось в текущей ситуации. В прошлом году был довольно большой рост цен на недвижимость и в этом году он был. За год цены выросли процентов на 25. Они в себя взяли на себя рост цен на стройматериалы, хотя никто не подозревал, что так будет. Суть в том, что рынку уже некуда расти. Тут уже экономика вмешивается – у людей нет доходов в таком объеме, чтобы этот ценник получать.

Стройматериалы выросли сейчас, соответственно, это будет удорожание будущей стройки. Та стройка, которая сейчас построена, на нее влияли стройматериалы, которые покупались год – три года назад. Возможно, подорожание стройматериалов даст в будущем какой-то рост, если доходы граждан будут позволять им покупать недвижимость по ценам еще выше.

Рынок давит цены вверх, а доходы давят их вниз, поэтому сейчас некая стабильность на рынке и появилась.

- В каких районах Москвы цены упали больше всего?

Константин Барсуков: Нет районов, в которых цены заметно упали. Вы, когда говорили о понижении цен, речь шла не о рынке в целом, а о выделенном сегменте – речь про новостройки. Там застройщики вводят какие-то акции, потому что спрос упал.

Почему он упал? У нас много людей, которые хотели купить квартиру в новостройке в течение года, ринулись покупать в первом полугодии, потому что прекратилась программа льготной ипотеки. В тех контурах, в которых она сейчас существует, она для малого количества людей в крупных городах становится доступна. Люди, понимая это, кинулись покупать квартиры, пока льготная ипотека действует. Если человек планировал купить в сентябре, он купил в июне.

Таким образом, первое полугодие перетянуло на себя весь спрос, который должен был быть размазан на год. Застройщики, видя эту ситуацию, сделали стимулирующие акции, чтобы привлечь людей. Эти 1,5% на весь рынок – не такая крупная величина, чтобы говорить о тенденции. Если сентябрь – ноябрь покажет падение, в совокупности мы увидим, что процентов пять образовалось, тогда можно о чем-то говорить.

Вторичка это не почувствовала. На вторичном рынке у нас все более – менее стабильно. Продавцы готовы торговаться. Если мы берем конец прошлого года и начало этого, торговаться они не готовы были, сейчас они начинают торговаться.

В период большого роста цен всегда возникает некая неопределенность у людей по поводу формирования цены. Продавцы думают, что цены растут, а по факту они уже расти перестали. И они выставляют квартиры дороже рынка. Покупатель не приходит, люди понимают, что завысили цену, надо чуть ниже ставить, и приходят к рыночной цене.

Инерция создает иллюзию падения. На самом деле, вначале она создала иллюзию большого роста. Рынок реально вырос на 10%, а по объявлениям создается впечатление, что 15% набралось. Люди начали по завышенным ценам ставить квартиры, а потом они их снижают, и аналитик смотрит и говорит, что происходит падение цен на рынке. Нет, оно не происходит, они начинают свои объявления приводить к рыночной ситуации. И это в совокупности дает 1,5%.

- По итогам августа недвижимость подорожает?

Константин Барсуков: По итогам августа, вполне возможно, мы увидим колебания. Может и август показать некий минус. Никто не убирает некое падение спроса, которое застройщики хотят простимулировать, ни поведение продавцов на вторичке, о котором я говорил.

Сейчас мы видим, что активность покупателя начинает возрастать. Закончилось лето, и со второй половины августа количество запросов на покупку недвижимости заметно возросло. Это означает, что период летнего падения спроса закончился, и мы выходим на нормальную волну деловой активности. Плюс продавцы начинают понимать, какие цены установились, застройщикам не нужно проводить стимулирующие акции. Все это, скорее всего, выровняется в сентябре, и мы опять увидим, что рынок готов, возможно, к небольшому росту. Я прогнозирую, что до конца года мы увидим небольшой рост – максимум 5%, но, скорее, цены будут стабильны. Что дальше будет, покажет экономика.

- Ситуация с элитным жильем такая же, как в экономе?

Константин Барсуков: В элитке все дорого, но она следует тем же тенденциям, что и весь рынок. Начался ажиотажный спрос, в том числе он перетек и на элитную недвижимость, и там тоже был повышенный спрос, и цены на нее росли. То же самое сейчас происходит. Продавцы элитной недвижимости торгуются, у них склонность к выставлению квартир по завышенной цене намного больше, чем в массовом сегменте, потому что в массовом сегменте аналогов для сравнения больше, и собственники не настолько сильно оценивают вложения в недвижимость, как оценивают ее на элитном рынке, поэтому там переоцененных объектов недвижимости больше.

- По мнению некоторых экспертов, цены на жилье в новостройках в течение двух – трех лет могут понизиться на 10 – 15%. Если верить этому прогнозу, стоит ли повременить с покупкой жилья?

Константин Барсуков: На мой взгляд, может быть, будет просадка на 5%, но в дальнейшем опять рост. Все давит в сторону повышения цен. Как только у людей появятся деньги, инфляция начнет свое отбирать, в том числе на рынке недвижимости. Да, падение цен произойдет. Опять случится очередной экономический кризис, его частота, может быть, увеличится. Если раньше взлеты и падения происходили раз в четыре – пять лет, то, может быть, будут сейчас раз в три года. Но будет падение, потом последует рост.

- Можно и прогадать?

Константин Барсуков: Можно и прогадать. Мой совет: обычным гражданам не нужно играть в попытку угадать цену на недвижимость. Этим занимаются профессиональные инвесторы. Они готовы потерять деньги – это их главное отличие от обычного человека.

Обычному человеку нужно простую вещь делать: есть потребность решать жилищную задачу – нужно ее решать здесь и сейчас, не пытаясь заработать на этом. Как только вы пытаетесь заработать, вы становитесь инвестором. Раз вы становитесь инвестором, значит, вы должны принимать в том числе риски: не только заработать, но и риски. А риски для вас могут быть очень значимы и существенны. Возможно и так, что вы потеряете слишком много денег. Может быть, не нужно этим заниматься. Пусть этим занимаются профессиональные инвесторы, которые готовы рисковать. А вы решаете жилищные задачи и зарабатываете на тех вещах, в которых вы понимаете. Там ваш хлеб, ваш доход.