По мнению главы Центробанка, околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков могут говорить о завышенной цене на недвижимость. И регулятор намерен бороться с умышленным введением заемщиков в заблуждение. Так в чем здесь подвох? Телеканал «МИР 24» попробовал разобраться в вопросе вместе с экспертом по инвестициям в недвижимость Дмитрием Семененко.
– Начну с цитаты Эльвиры Набиуллиной: «Ставки по ипотеке, если они не субсидируемые, могут быть только выше ставок ОФЗ. И при инфляции 4% такая ставка может быть точно не ниже длинной ставки ОФЗ, не ниже 6%». Давайте сначала объясним, что это за аббревиатура такая, ОФЗ, и какое отношение эти три буквы имеют к ипотечным ставкам?
Дмитрий Семененко: ОФЗ – это облигации федерального займа. Их выпускает государство, как правило, или госкорпорации. Они выпускаются Минфином, и по этим облигациям есть гарантированный доход. То есть государство говорит: «Купи облигацию за 1000 рублей, я в любом случае выкуплю у тебя ее за 1000 рублей, но дам еще 6%годовых. То есть с 1000 рублей ты еще 60 рублей заработаешь». Получается, банки могут купить эту бумагу и получать гарантированный доход.
И Эльвира Набиуллина здесь делает ссылку на то, что зачем банкам выдавать ипотеку физическим лицам, потом гоняться за ними, если они платить не будут, если государство в любом случае гарантированно заплатит? Зачем нанимать менеджеров, держать банки, отделения, платить за аренду, покупать эти помещения, если можно гарантированно получить доход по облигациям 6-7%? Поэтому здесь комментарий такой. Но, однако же, хочется заметить, что для конечного потребителя нулевые ставки по ипотеке очень выгодны.
Я вам тоже хочу сказать, почему Эльвира Набиуллина стала об этом говорить? Я вам сейчас скажу по-честному. На самом деле, Сбербанк и другие банки очень сильно обеспокоились вот каким вопросом. Смотрите, получается, в нашем примере квартира стоит 5,5 млн рублей. А если человек ее берет под нулевую ставку, у него, получается, кредитный долг будет не 5,5, а 7,1 млн рублей. Как в нашем примере, с удорожанием. Но когда этот заемщик получает ключи, получается, квартира уже вторичного рынка, готовое жилье. Но он может перестать платить банку. То есть банк забирает эту квартиру у заемщика. А за сколько он ее продаст? На рынке он ее продаст, допустим, за 6 млн рублей, но не за 7,1 млн. А долг-то 7,1 млн. Получается, что этот 1,1 млн рублей банку взять неоткуда. За счет нулевой ставки задрали цену на квартиру, и долг большой получился. А продать ее можно реально за меньшую сумму.
А банки, Сбербанк почему обеспокоился? Потому что у Сбербанка 70% всего ипотечного рынка России. Он больше всех напрягаться должен. Вот он и пошел к Эльвире Набиуллиной и говорит: «Давай отменять эти нулевые ставки, чтобы запретить всем банкам это делать. Потому что мы можем сильно попасть». Они прикрывают свои финансовые риски, при которых потребитель реально выигрывает. И если сейчас отменить эти ставки, потребителю будет плохо. Когда он берет нулевую ставку, которую сейчас хотят отменить, у него платеж получается 25 тысяч рублей в месяц. А если он ее берет по обычной ставке, она 10% сейчас, то получается, что у него будет платеж 75 тысяч рублей. Понимаете, 25 и 75 тысяч рублей! Разница колоссальная. А для потребителя очень важно, чтобы нулевые ставки по ипотеке были, даже если он переплачивает на старте. Понимаете, в чем дело? А ноги растут из того, что банки хотят прикрыть свои риски.